Na compra de um imóvel usado, saiba avaliar as condições

Por Alexandre Fracchetta do Forum da Construção

Com o mercado imobiliário bastante aquecido, várias pessoas estão buscando opções de compra para moradia ou mesmo para investimento. Porém alguns pontos importantes devem ser observados na aquisição de um imóvel, principalmente nos mais antigos com construção acima de 10 anos onde começam a apresentar alguns problemas que se não houverem às devidas manutenções em muito pode prejudicar o bolso do comprador.

Principalmente nos prédios, que envolvem custos de condomínio este pode se tornar muito elevado em função de obras para corrigir problemas que foram abandonados com o decorrer do tempo. Como os apartamentos estão sendo os mais procurados, darei um enfoque maior a este tipo de imóvel.

Para facilitar a avaliação do imóvel observe os itens conforme seguem:

1. Elétrica

1.1 Fiações elétricas expostas

1.2 Instalações de tomadas sem proteções ou ao tempo

1.3 Luminárias

1.4 Quadros de distribuição para telefonia

1.5 Quadros de distribuição elétrica

1.6 Caixas de passagem / emendas de cabos

1.7 Salas de painéis elétricos

1.8 Entradas de energia

1.9 Disponibilidades de piso elevado (mais aplicado em escritórios)

1.10 Sistemas de geração de energia emergencial (gerador)

1.11 Sistemas de aquecimento elétrico ou gás

2. Hidráulica

2.1 vasos sanitários

2.2 sifões nas pias (copa)

2.3 sifões nas pias (banheiro)

2.4 torneiras das pias copas

2.5 torneiras das pias (banheiros)

3. Alvenaria

3.1 Pinturas das paredes e colunas

3.2 Pinturas das esquadrias das janelas

3.3 trilhos das janelas

3.4 trilhos das portas dos armários existentes

3.5 estados de conservação de armários

3.7 insulfilme nos vidros das janelas

3.8 trincas e rachaduras em paredes, pisos e colunas

3.9 infiltrações de água e umidades em grandes proporções

4 – Pisos

4.1 – Paviflex

4.2 – Carpete

4.3 – Taco

4.4 – Cerâmica (WC e Copa)

4.5 – Granito

5 – Paredes

5.1 – Paredes em Alvenaria

5.2 – Divisórias

5.3 – Divisórias/com massa e pintadas

5.4 – Divisoras/Papel de parede

5.5 – Azulejos

5.6 – Fórmica

6 – Tetos

6.1 – Forro

6.2 – Laje

6.3 – Acrílico (WC)

6.4 – Gesso

7 – Limpeza

7.1 – Aspectos de conservação

8 – Esquadrias

8.1 – Alumínio e Vidro

8.2 – Persianas

8.3 – Cortinas

8.4 – Madeira e Vidro

9 – Portas

9.1 – Madeira

9.2 – Portas Corta Fogo

9.3 – Portas principais dupla em vidro

9.4 – Tipos de Batentes (madeira ou metálicos)

10 – Extintores de Incêndio

11 – TELEFONIA / painel de distribuição Geral

12 – SISTEMAS DE TV A CABO E INTERNET

13 – AR CONDICIONADO

14 – CAIXAS D’ÁGUA

15 – CÂMERAS DE TV (sistemas de Segurança)

16 – ELEVADORES (contratos de manutenção e conservação)

Importante também verificar a infraestrutura e conservação das áreas de lazer e suas condições de utilização.

Quanto às garagens, normalmente localizadas nos subsolos atentar para as condições de acesso e também áreas com infiltração de água e umidade

Avalie se existe algum tipo de patologia nas estruturas, onde já ocorre a degradação da ferragem da viga e também infiltração. Na dúvida sempre consulte alguém da área que possa avaliar e identificar a gravidade.

Sobre as instalações elétricas, estas também devem estar em boas condições, pois além de não causar gastos excessivos não colocam em risco as instalações.

Consulte um arquiteto ANTES de comprar ou alugar ?

Por Fabio Rocha

Uma ocasião em que raramente se pensa no arquiteto é no momento de comprar ou alugar um imóvel. Corretores de imóveis são lembrados. Advogados e contadores são convocados. Mas poucas pessoas consultam um profissional da área de construção e reformas antes de fechar um negócio imobiliário. E aqueles que o fazem sempre ficam satisfeitos!

Em minha trajetória já atendi alguns destes clientes. Empresários ou executivos interessados em saber se o espaço comportaria o crescimento de sua empresa atual ou o desenvolvimento de um novo negócio; investidores querendo confirmar se estavam fazendo um bom acordo; ou ainda pessoas preocupadas com as condições e possibilidades do imóvel pretendido (casa, apartamento ou terreno).

A ideia de chamar o arquiteto antes de ter o imóvel poderá parecer absurda, se pensarmos que esse profissional só iniciará seu trabalho depois de concluída a fase de compra ou locação. Porém, as contribuições do arquiteto vão muito além de algumas “ideias para o espaço”. Contratar esse especialista somente depois pode resultar em frustração para todos: para o próprio arquiteto, que poderá se ver diante de inúmeras restrições à sua criatividade, impostas pelas condições do imóvel; e para o cliente, que talvez tenha suas solicitações atendidas apenas parcialmente. Em minha experiência já deparei com vários casos em que, após conversarmos, o interessado desistiu de determinado imóvel por considerá-lo inviável às suas necessidades, dando preferência a outro; ou ficou aborrecido com o fechamento do negócio por constatar que deveria ter feito diferente.

Recentemente atendi um cliente assim. Entusiasmado com os planos de expansão de sua empresa, saiu em busca de um imóvel maior. Achou uma grande casa de rua, com bastante visibilidade, num ótimo ponto comercial. Até aí, tudo bem. O detalhe é que ele fechou um contrato de locação de curtíssimo prazo (3 anos), assumiu todos os custos da obra e... o imóvel precisou ser reformado por inteiro, praticamente reconstruído! Se tivesse sido consultado antes, eu o teria alertado para as condições estruturais do imóvel e teria sugerido uma melhor negociação em termos de prazo e divisão de despesas... Num outro caso, antes de fechar a locação de uma área de 980m2 o cliente me explicou sua necessidade de ampliação, da ordem de 50%, e perguntou se daria para implantar sua empresa nesse novo espaço. Afirmei que sim e ele fechou negócio!

O estudo preliminar é o ponto de partida de qualquer projeto, permitindo ao cliente visualizar melhor sua demanda. Na ocasião de tal estudo, ocorrem as visitas ao imóvel para averiguação das áreas e levantamentos de medidas; verifica-se a legislação municipal quanto ao uso e ocupação do solo e também quanto ao exercício de atividades; os parâmetros de segurança; o partido arquitetônico; e, principalmente, o confrontamento das necessidades do cliente com as possibilidades do imóvel. O desenvolvimento do projeto só acontecerá depois dessas análises, por isso a consulta prévia é tão importante!

Planejando sua construção. Ou, evitando surpresas desagradáveis !

Por Redação do Fórum da Construção
Fonte : www.tudosobreimoveis.com.br

Existe um conceito popular que diz que nunca sabemos o que pode acontecer durante uma construção, em virtude das dificuldades que ocorrem durante esse período. Problemas com mão de obra, com falta de produtos, com prazos não cumpridos, e outros mais. O que fazer para evitar ao máximo esses problemas? Como devemos nos organizar?

Para começar, você precisa, antes de qualquer coisa, planejar. Ordenar as ações que serão desenvolvidas no empreendimento. Planejamento é fundamental para garantir uma construção econômica, rápida e controlada. É a ação básica de apoio aos setores de produção e de informação para as decisões da área gerencial, que devem ser tomadas desde o início da obra, preferencialmente.

O gerenciamento de obra inclui etapas envolvendo orçamento, planejamento da obra, análise na contratação de fornecedores e gerenciamento do empreendimento. Embora planejar a obra não seja responsabilidade sua, é importante que você saiba quais são as etapas fundamentais para montagem do plano, a fim de poder acompanhar e evitar possíveis problemas.

No planejamento existem etapas que devem ser seguidas: análise da situação, perspectivas, objetivos, estratégia, plano de ação, execução, programação e controles físico e financeiro.

Analisar a situação significa traçar um objetivo e verificar as possibilidades de desenvolver o projeto. Estabelecer essa visão de futuro é importante para orientar o melhor caminho a ser seguido. Os resultados são o objetivo e a estratégia abrange a forma de melhor utilização dos recursos físicos, humanos e financeiros.

Agora é hora de pensar como será a execução da obra. Hora do plano de ação: serão previstos a realização do orçamento executivo, com custos reais baseados no projeto final e os cronogramas de serviços e um financeiro, para distribuição dos custos ao longo do tempo previsto para a obra. Devem ser feitas também previsões de material, mão-de-obra e equipamentos. Em seguida, realizado o controle para acompanhar os cronogramas e garantir que tudo saia conforme previsto, evitando aborrecimentos.

Conheça agora cada um desses processos.

Análise para efetuar a obra: esta etapa é crucial porque os profissionais de cada área, juntamente com o proprietário, irão avaliar a viabilidade de execução da obra. É essencial manter os pés no chão nesse momento e aproximar ao máximo as suposições. Converse com seu arquiteto e explique todos os seus projetos para que ele consiga desenvolvê-lo e, até mesmo, aprimorá-lo.

Estabelecimento de perspectiva: aqui será determinada a configuração da edificação. Neste momento o arquiteto define o número de cômodos necessários para que o projeto fique confortável, econômico, funcional e enxuto.

Resultado: é a descoberta do objetivo, onde você poderá visualizar seu empreendimento no anteprojeto. Para que o resultado seja o melhor possível, deve haver máxima empatia entre você e o arquiteto.

Estratégias: saber utilizar os recursos financeiros, humanos e físicos, a fim de traçar métodos para alcançar o objetivo final da melhor maneira.

Programação: feita através do cronograma físico-financeiro que irá determinar como, quando e quanto capital será necessário para a execução das diversas fases da construção. Há também o orçamento executivo, especificando os custos reais baseados no projeto definitivo e as programações de mão-de-obra, materiais e equipamentos.

Plano de Ação: é desenvolvido pelo engenheiro e pelo arquiteto que irão elaborar o projeto, gerenciá-lo, determinar, especificar e pesquisar materiais e métodos construtivos. Essa etapa adapta ao padrão técnico e econômico tudo o que for relativo ao desenvolvimento da obra. Nesta fase também são determinadas as responsabilidades técnicas. No plano de ação é determinado o tempo e método de produção, onde o engenheiro planeja uma maneira de levar o projeto ao canteiro de obras, explicado detalhadamente.

Execução: começa a etapa efetiva de construção. Os planos de ação e desenvolvimento dos serviços são colocados em prática.

Controle: através do acompanhamento dos cronogramas você irá verificar se a execução do projeto está de acordo com o planejamento. Ao detectar erros, o construtor terá de adaptá-los, para que o resultado se aproxime ao máximo da meta definida inicialmente.

Pagamento: esse tópico deve ser definido e acordado entre você e o construtor. Na maioria das vezes é dividido em parcelas correspondentes às etapas executadas, apresentadas através do cronograma físico-financeiro.

Material de Construção: é recomendável aceitar o material determinado pelo engenheiro, já que ele terá toda a responsabilidade técnica sobre a obra.

Para manter o orçamento em dia, acompanhe, junto ao engenheiro, as mudanças que possam ocorrer na construção. Dessa forma, você evitará diferenças no custo final e desperdícios de materiais.

A partir de agora é só definir seu projeto, contratar um profissional especializado e pôr em prática essas dicas.

Vai construir ? Planejando para economizar.

Por Eng. Luiz Carlos Thiers Silva
Do IBDA-Instituto Brasileiros de Desenvolvimento da Arquitetura
www.forumdaconstrucao.com.br

Da escolha do terreno à execução da obra, a construção deve ter um planejamento e uma organização adequados, de forma a otimizar os seus custos. Cada etapa requer cuidados específicos, como abaixo tentamos resumir.

Na escolha do terreno

- escolha, de preferência, um terreno plano, pois isso representará muita economia com obras de terra, fundações e estruturas de concreto, além de reduzir a zero os custos com contenções de arrimo;
- a avaliação da resistência do solo também é muito importante. Para isso contrate uma empresa de sondagem. Caso o resultado apresente um solo de boa resistência superficial, e sendo a casa a construir de apenas um pavimento, será possível utilizar uma fundação tipo baldrame corrido, que consome menos ferragem e utiliza um concreto mais barato;
- não se precipite em fazer obras de terra como terraplanagens e cortes antes dos projetos de arquitetura e estrutural estarem prontos e sem a orientação de um engenheiro, pois você poderá perder dinheiro com serviços desnecessários. O arquiteto poderá tirar proveito da topografia e dos acidentes naturais do terreno fazendo um projeto adequado para ele, economizando com redução das obras de terra;

No projeto

- é altamente recomendável investir na contratação de um arquiteto ou um engenheiro civil, de forma a se ter um projeto bem elaborado. Os erros durante a execução que podem ocorrer pela ausência de projetos representam custo muitas vezes bastante elevados. Informe também a este profissional o quanto você pretende gastar com a construção;
- converse com o seu arquiteto o mais francamente possível, fornecendo-lhe todos os detalhes da sua vida diária, seus hábitos e de seus familiares, de maneira que o projeto arquitetônico seja bem adaptado ao seu estilo de vida. Projetar cômodos especiais, como adegas e salas de jogos, somente são viáveis economicamente se foram usados; de outra forma somente trarão encarecimento à construção;
- revisar o projeto e esclarecer todas as dúvidas até o fim é um bom procedimento. É muito mais fácil e barato solucionar erros e pedir mudanças na fase do projeto do que derrubar paredes durante a obra;
- não pense que casas térreas são mais baratas que casas com dois ou três pavimentos pois utilizam fundações menores e estruturas de concreto mais simples. Realmente existe economia neste item, entretanto, analisando-se dois projetos de mesma área construída, uma casa de um pavimento e outra de dois, a área de telhado na primeira será o dobro da segunda casa, e o custo do m2 de telhado é um dos mais caros na construção. Além disso a quantidade de sapatas pode dobrar.
- evite recortes no telhado pois isso representa elevação de custos de material e mão de obra;
- procure concentrar banheiros e cozinha numa mesma área pois isso permite otimizar o uso da tubulação hidráulica necessária; - um projeto cheio de recortes encarece a estrutura, dificulta a execução dos serviços, requer mais material e representa mais área de revestimento e pintura;
- esquadrias são elementos caros na construção. Utilize com parcimônia portas e janelas ao projetar sua casa. Às vezes você pode utilizar apenas uma abertura em vez projetar uma porta. Ou elementos vazados em vez de janelas.

No planejamento

- planeje o início da obra, se possível, para o final do período das chuvas. Executar fundações e serviços externos em períodos chuvosos prejudica sobremaneira o andamento dos trabalhos, encarecendo a mão de obra.
- depois que o projeto estiver completamente definido, é necessário um planejamento da obra. Elaborada em conjunto com o profissional responsável pela obra, uma planilha pode registrar a ordem de execução dos serviços, duração e custo de cada fase da obra, evitando-se gastos com mão-de-obra e/ou materiais não necessários no momento;
- fluxo de caixa deve ser controlado para não correr o risco de parar a obra por falta de dinheiro (obra “de igreja”, demorada, é sempre mais cara). Anotar na planilha todos os gastos e sempre guardar recibos e notas fiscais, pois eles serão úteis para declaração do Imposto de Renda e para enfrentar eventuais problemas legais;
- mesmo que os materiais de acabamento ainda não tenham sido escolhidos, devem ser anotadas na planilha especificações dadas por quem fez o projeto, como tamanho, espessura, tonalidade, classe de abrasão e nível de absorção de água das cerâmicas, o mesmo valendo para outros itens, como madeira e carpete, poupando tempo na hora de pesquisar e comprar.

Na contratação de mão-de-obra

- dar preferência a profissionais conhecidos ou indicados por amigos ou parentes; se possível, é bom ver um trabalho pronto;
- os operários podem ser escolhidos por você ou pelo seu arquiteto ou engenheiro. Tendo mais de uma equipe confiável você deve pedir o orçamento de ambas para decidir. Em todo caso não se esqueça que a supervisão do engenheiro civil ou do arquiteto é indispensável para a qualidade da obra e para evitar aborrecimentos e custos;
- determinar uma forma de pagamento baseada na produção, estabelecendo assim que o pagamento da mão-de-obra ficará condicionado ao cumprimento de determinadas etapas e prazos.

Na compra de materiais

- fazer cotações de materiais pedindo orçamentos em diversas casa de materiais de construção. Pesquisar também em lojas de materiais de demolição e cemitérios de azulejos. Neles é possível encontrar muita coisa em bom estado e por um bom preço. Mas preste atenção para não ser enganado; em algumas casas de material de demolição costumam cobrar mais caro que mercadoria nova;
- fazer a pesquisa levando em conta os parâmetros estabelecidos pelo profissional que elaborou o projeto, tentando achar a melhor relação entre qualidade e preço (não esquecendo que, além do custo de construção, há também um de manutenção, ou seja, materiais de baixa qualidade só são economia a curto prazo, e em pouco tempo a obra começará a apresentar problemas);
- às vezes, é possível fechar um pacote para a compra de uma grande quantidade de materiais numa única loja e, assim, negociar um desconto ou o pagamento a prazo. A pechincha é regra básica. Às vezes é possível fazer combinando com vizinhos que estejam construindo perto de você, e fazendo pedidos maiores;
- se optar por comprar materiais de acabamento com antecedência não deixe de considerar uma margem de aproximadamente 10% de sobras para cobrir quebras e consertos futuros.

Na estocagem de materiais

- observar o prazo de validade de materiais como o cimento. Não deve ser armazenada muita quantidade nem com muita antecedência (a planilha ajuda essa programação);
- o material deve estar protegido da chuva, vento e outras intempéries. A madeira e o cimento, por exemplo, devem estar cobertos e protegidos de umidade, em local ventilado. Evite deixar materiais em caixas de papelão ao relento.

Na execução da obra

- exija organização no canteiro de obras. Bagunça, entulhos em demasia, ferramentas e materiais espalhados, tábuas com pregos, etc. são sinônimos de desperdícios, acidentes e custos.
- a execução da obra deve ser acompanhada diariamente pelo engenheiro ou arquiteto contratado para esse fim. Qualquer erro na execução dos serviços pode resultar em ter que demolir e construir novamente;
- o projeto deve ser seguido à risca. Qualquer alteração deverá ser comunicada ao engenheiro da obra, que verificará as implicações em outros elementos do projeto. Por exemplo, o deslocamento de um tubo pode ocasionar a sua passagem por uma viga, ocorrência não prevista no projeto estrutural

Ouvir é preciso e precioso!

Por: Fabio Rocha
Fabio Rocha Arquitetura (www.fabiorochaarquitetura.com.br)

A poluição sonora é o efeito provocado pela difusão do som num tom demasiado alto, acima do tolerável pelos organismos vivos. Dependendo da sua intensidade, causa danos irreversíveis. Arquitetos e engenheiros especializados no assunto estudam a absorção do som e o isolamento sonoro nas edificações em geral, assim como nos projetos urbanísticos, para minimizar seus efeitos negativos, reduzindo, quando convém, sua propagação e reforçando-a quando necessário.

A poluição sonora ocorre quando num determinado ambiente o som altera a condição normal de audição. Embora não se acumule no meio ambiente, como outros tipos de poluições, ela causa vários danos ao corpo e à qualidade de vida das pessoas.

O ruído é o que mais colabora para a existência da poluição sonora. Ele pode ser de dois tipos: aéreo (aquele que atravessa portas, janelas, pisos, paredes e lajes) ou estrutural (aquele que vibra a estrutura). É provocado pelo som excessivo dos processos industriais, canteiros de obras, meios de transporte, áreas de recreação, shows musicais e espetáculos em geral, práticas de tiros, entre outras atividades. Esses ruídos causam efeitos negativos no sistema auditivo, além de provocar alterações comportamentais e orgânicas.

A Organização Mundial de Saúde (OMS) considera que um som deve ficar em até 50 db (decibéis – unidade de medida do som) para não causar prejuízos ao ser humano. A partir de 50 db, os efeitos negativos começam. Alguns problemas podem ocorrer a curto prazo, outros levam anos para ser notados. A Norma Brasileira (NBR) 10152 fixa os seguintes limites: para os escritórios, salas de reunião, 30-40dB; salas de gerência, salas de projetos e de administração, 35-45 dB; salas de computadores, 45-65 db; pavilhões fechados para espetáculos e atividades esportivas, 45-60; e para as residências os patamares aceitáveis são: dormitórios, 35-45 db; salas de estar, 40-50 db.

O Conselho Nacional de Meio Ambiente (Conama) baixou a Resolução 1/90, no dia 8 de março de 1990, determinando que “a emissão de ruídos, em decorrência de quaisquer atividades industriais, comerciais, sociais ou recreativas, inclusive as de propaganda política, obedecerá no interesse da saúde, do sossego público, aos padrões, critérios e diretrizes estabelecidas nesta Resolução”.

Porém, mesmo com a constante supervisão do Ministério do Trabalho no controle da poluição sonora dos ambientes profissionais, ou com as leis que favoreçam a tranquilidade residencial, verifica-se que a questão está muito longe de ser resolvida. Pelo contrário. O que vimos é o contínuo crescimento das regiões já inundadas por todo tipo de poluição.

Já em 1910, Robert Koch, médico alemão, nobel de medicina em 1905, profetizou: "Um dia a humanidade terá que lutar contra a poluição sonora, assim como lutamos contra o coléra e a peste". E Koch foi bastante assertivo, infelizmente.

As fontes naturais de emissão de ruído geralmente não causam poluição sonora, apenas mal-estar passageiro, dado o caráter intermitente ou ocasional do barulho emanado por elas (frequência curta no tempo, como o trovão). Já as fontes artificiais são geralmente as causadoras de poluição sonora, como ocorre com as emanações provindas das atividades humanas nas aglomerações urbanas, porque é pela intensidade e ininterrupção do barulho que o ouvido humano é molestado. De modo geral, a poluição sonora ocorre quando, além de intenso, o ruído é ininterrupto, constante, algo a que o ouvido humano nunca se acostumará. Pode-se, por exemplo, dormir sob barulho intenso, mas o sono não será reparador das energias gastas, como é a conclusão da ciência médica.

Já do ruído intenso e prolongado ao qual o indivíduo se expõe resultam mudanças fisiológicas mais duradouras, até mesmo permanentes – incluindo desordens cardiovasculares, de ouvido-nariz-garganta, e, em menor grau, alterações sensíveis na secreção de hormônios, nas funções gástricas, físicas e cerebrais –, assim como distúrbios psicológicos. Existem casos crônicos em trabalhadores expostos a ruído constante, sendo constatadas diversas reações do organismo, como náuseas, cefaleias, irritabilidade, instabilidade emocional, redução da libido, ansiedade, nervosismo, hipertensão, perda de apetite, insônia, aumento de prevalência da úlcera, fadiga, redução de produtividade, aumento dos número de acidentes. As reações na esfera psíquica dependem das características de cada indivíduo, do meio e das condições emocionais do hospedeiro no momento da exposição.

Para favorecer os ambientes internos, o isolamento sonoro (ou isolamento acústico) é outra ferramenta da qual os profissionais de arquitetura e engenharia lançam mão no momento de projetar espaços, comerciais ou residenciais. Sendo um método empregado para reduzir (ou impedir) passagem de som de um ambiente para outro, vale-se do uso de diversos materiais, densos e/ou pesados, que consigam amortecer e dissipar a energia sonora: chapas metálicas, vidro, madeira maciça, parede de tijolo maciço, mantas de borracha etc. O controle da reverberação é feito por materiais absorventes, como: espuma acústica, lã mineral (vidro ou rocha), cortinas grossas, carpetes, entre outros.

Outra opção para aumentar o isolamento do som é criar uma sequência de obstáculos à propagação sonora. Por isso, paredes duplas, janelas com vidros duplos ou a combinação de materiais de diferentes densidades (porta de madeira com chapa de aço) são muito importantes para se ter um bom isolamento acústico. Neste caso, é ainda importante fazer os diferentes elementos usados não se tocarem diretamente, usando sempre espumas, borrachas e o que for conveniente para anular a vibração. Pelo modo como o som se propaga, cuidado para não deixar nenhum tipo de fresta entre os fechamentos, pois isso pode prejudicar todo o conjunto. Portas e caixilhos devem ter atenção especial, devem se usadas também espumas e borrachas para garantir a estanqueidade do ambiente.

Em cada caso, é necessário antes avaliar, com muita atenção: o tipo de construção, os tipos de ruídos, em intensidade e frequência, a ligação entre construções ou ambientes; os tipos de materiais de acabamento e revestimento e, principalmente, quais são as atividades desempenhadas em cada local.

Segundo Schopenhauer (filósofo alemão do século XIX), “o ruído é o assassino do pensamento”, e assim acaba sendo paradoxal deparar com tanto barulho, principalmente nos grandes centros urbanos, corrompendo não só a saúde da população, como também a genialidade de intelectuais e executivos e afetando o bom entendimento entre as pessoas.

Lembremos sempre que ouvir é uma bênção e uma arte, que devemos praticar e preservar!

Roteiro da Economia para Construção da Casa

Da escolha do terreno aos acabamentos, a construção pode ter seus custos significativamente reduzidos, desde que o processo tenha um planejamento e uma organização adequado. As dicas abaixo buscam, de forma bastante resumida e simplificada, mostrar como:
COMPRA DO TERRENO
• se possível, escolher um terreno plano, o que representará menos gastos com terraplanagem e fundações;
• para avaliar o solo, é importante contratar uma empresa de sondagem; caso o resultado apresente um solo de boa resistência superficial, será possível utilizar uma fundação tipo sapata corrida (uma laje armada horizontalmente, de 50 a 60cm, em valas de aproximadamente 1 metro de profundidade), que consome menos concreto;
• em um lote acidentado é possível fazer terraplanagem, mas a necessidade de fazê-la ou não será definida pelo projeto arquitetônico, que pode tirar proveito da inclinação ou dos acidentes naturais do lugar;
• para terrenos em declive, uma solução pode ser a utilização de uma estrutura independente.
PROJETO
• é altamente recomendável investir na contratação de um arquiteto ou engenheiro civil, informando a este profissional o quanto se pretende gastar com a construção;
• revisar o projeto e esclarecer todas as dúvidas até o fim. É muito mais fácil e barato solucionar erros e pedir mudanças na fase do projeto do que derrubar paredes durante a obra;
• o telhado é um dos itens mais caros da construção; mansardas e outros recortes no desenho da cobertura representam mais custos de material e mão de obra;
• concentrar banheiros e cozinha numa mesma área permite otimizar o uso da tubulação hidráulica necessária;
• sobrados geralmente custam menos que casas térreas; com o mesmo telhado cobre-se o dobro de área construída, além de utilizar-se praticamente o mesmo tipo de fundação;
• a construção de ambientes como adega e salão de jogos somente devem ser previstos caso sejam realmente utilizados;
• uma planta cheia de recortes dificulta a execução do serviço, requer mais material e representa mais área de pintura;
• recortes em pisos de cerâmica, azulejos e outros materiais de acabamento (para assentamento nos cantos) são fonte de desperdício, pois dificilmente é possível aproveitar as sobras. Ambientes projetados com dimensões adequadas às medidas-padrão desses materiais evitam essas perdas.
PLANEJAMENTO
• depois que o projeto estiver completamente definido, é necessário um planejamento da obra. Elaborada em conjunto com o profissional responsável pela obra, uma planilha pode registrar a ordem de execução dos serviços, duração e custo de cada fase da obra, evitando-se gastos com mão-de-obra e/ou materiais não necessários no momento;
• o fluxo de caixa deve ser controlado para não correr o risco de parar a obra por falta de dinheiro (obra demorada é sempre mais cara). Anotar na planilha todos os gastos e sempre guardar recibos e notas fiscais, pois eles serão úteis para declaração do Imposto de Renda e para enfrentar eventuais problemas legais;
• mesmo que os materiais de acabamento ainda não tenham sido escolhidos, devem ser anotadas na planilha especificações dadas por quem fez o projeto, como tamanho, espessura, tonalidade, classe de abrasão e nível de absorção de água das cerâmicas, o mesmo valendo para outros itens, como madeira e carpete, poupando tempo na hora de pesquisar e comprar.
CONTRATAÇÃO DE MÃO-DE-OBRA
• preferencialmente, somente chamar profissionais conhecidos ou indicados por amigos ou parentes; se possível, é bom ver um trabalho pronto;
• utilizar uma equipe que normalmente trabalha para o seu arquiteto ou engenheiro pode ser mais cômodo, mas nem sempre sai mais em conta. Caso outros operários competentes e de confiança sejam conhecidos, verificar com o profissional responsável pela obra se não há empecilhos, fazer a cotação com os dois grupos e então decidir;
• quando se tem um empreiteiro, é ele o responsável pela contratação e pagamento de encargos trabalhistas. Se a administração da obra não contar com esse profissional, é importante estabelecer uma relação contratual por escrito com os operários, especificando o tipo de serviço que se espera deles, o prazo e o valor. Não se deve esquecer de recolher o INSS dos trabalhadores, caso contrário esse valor terá que ser acertado de uma só vez ao requerer o Habite-se à prefeitura, evitando problemas com a Justiça do Trabalho;
• determinar uma forma de pagamento baseada na produção, estabelecendo assim que o pagamento da mão-de-obra ficará condicionado ao cumprimento de determinadas etapas e prazos;
COMPRA DE MATERIAIS
• pesquisar exaustivamente os preços de materiais e pedir orçamentos por escrito. Para poupar tempo, verificar se a loja fornece orçamentos por fax ou e-mail. Fazer a pesquisa levando em conta os parâmetros estabelecidos pelo profissional que elaborou o projeto, tentando achar a melhor relação entre qualidade e preço (não esquecendo que, além do custo de construção, há também um de manutenção, ou seja, materiais de baixa qualidade só são economia a curto prazo, e em pouco tempo a obra começará a apresentar problemas);
• lembrar de incluir o frete na conta da pesquisa, caso necessário;
• às vezes, é possível fechar um pacote para a compra de uma grande quantidade de materiais numa única loja e, assim, negociar um desconto ou o pagamento a prazo. A pechincha é regra básica;
• tentar, se possível, fazer compras em conjunto caso haja vizinhos construindo perto. Quanto maior a quantidade de material encomendado, maior o poder de barganha para negociar preços, além de ser possível dividir os custos de frete;
• conferir se o material entregue na obra é o mesmo comprado e se está na quantidade certa. Cuidados redobrados devem ser tomados com material a granel, como areia;
• pesquisar também em lojas de materiais de demolição e cemitérios de azulejos. Neles é possível encontrar muita coisa em bom estado e por um bom preço (nas capitais onde virou moda materiais de demolição, eles chegam a custar mais caro que o material novo. A alternativa é procurar em cidades pequenas ou nas proprias demolições);
• a compra antecipada de materiais de acabamento deve ser feita considerando uma margem de aproximadamente 10% de sobras para cobrir quebras e consertos futuros;
ACOMPANHAMENTO
• é importante acompanhar de perto a obra para ter certeza de que o planejamento está sendo cumprido e de que não há desperdícios. Caso isso não seja possível, deve-se escolher um profissional competente e de confiança para tanto.
ESTOCAGEM
• observar o prazo de validade de materias como o cimento. Não deve ser armazenada muita quantidade nem com muita antecedência (a planilha ajuda essa programação);
• o material deve estar protegido da chuva, vento e outras intempéries. A areia e o cimento têm que ser cobertos, a madeira em local abrigado e com ventilação. Evitar deixar materiais em caixas de papelão ao relento;
• evitar construir no período mais chuvoso de sua região.
ACABAMENTO
• evitar comprar materiais da moda; os tradicionais, além de ser mais baratos, são mais fáceis de repor;
• pisos de cimento queimado coloridos podem substituir mármores e granitos em locais que pedem resistência a um custo baixo. Se não for bem executado, o piso pode rachar;
• paredes internas não precisam de reboco, podendo-se pintar diretamente o tijolo aparente com latéx, economizando massa e mão de obra. Nas paredes externas é possível aplicar um reboco feito com areia naturalmente colorida, que custa o preço do reboco normal e não precisa de pintura. Para maior garantia, pode-se fazer uma proteção com silicone;
• materiais de acabamento nobre mais baratos podem ser encontrados, junto aos fornecedores, em promoção ou sobras;
• seguir a linha da parede no assentamento de pisos e azulejos consome menos peças; a colocação na diagonal requer mais recortes, implicando em mais material para cobrir a mesma área;
• os azulejos não precisam ir até o teto; as meias-paredes podem receber um barrado colorido para complementação;
• evitar esquadrias desnecessárias, pois, individualmente, elas são o item mais caro da obra. Elementos vazados podem eventualmente substituir algumas delas sem prejuízo da iluminação ou ventilação;
• no entulho da obra podem existir materiais que podem ser reutilizados (por exemplo, pedriscos que sobram a cada peneirada de areia podem virar um caminho no jardim);
• se possível, utilizar peças de linha, em tamanho-padrão, para gabinetes, pias e espelhos.

Fonte: Revista Arquitetura & Construção - abr/98

Estamos de Volta

Depois de um breve recesso, quando passamos por reformulações na equipe do site, retomamos as publicações no blog.
Esperamos contar com a colaboração de todos para, se possível, também contribuir com matérias para o blog.

Até o próximo post.

Reforma de casa ou apartamento requer planejamento, bons profissionais e diplomacia - Parte II

Por Arq. Iberê M. Campos
do IBDA - Instituto Brasileiro de Desenvolvimento da Arquitetura

Não esqueça da diplomacia

É difícil reformar uma casa, mas fazer obras num apartamento é muito mais difícil pois existe a dificuldade para subir material e descer entulho. Serão muitas toneladas e vários metros cúbicos de material que serão transportados pelo elevador, horas e horas esperando que ele chegue, para depois carregar e descarregar, centenas de vezes. E o barulho, então? Qual é o vizinho que gosta?

Por estes fatores, reformas em apartamento são verdadeiros teste de paciência e diplomacia. O novo Código instituído pela Lei 10.406 que entrou em vigor em 11/1/2003, quando trata do direito de vizinhança e do uso anormal da propriedade, nos artigos 1.277 a 1.281, determina algumas limitações ao domínio, com base no interesse privado

Além desta legislação federal, os municípios possuem ainda leis que limitam a emissão de barulho até às 22h00, no máximo, mas os condomínios possuem autonomia para modificar esse horário para menos ainda, dependendo da convenção de seu condomínio, portanto, é bom consultá-la antes de iniciar o quebra-quebra.
Uma questão importante é não prolongar o trabalho na obra até depois das 17h00, já que a maior parte dos moradores começa a chegar em seus lares após o trabalho a partir deste horário, e certamente você não quer criar inimizade com seus vizinhos. Você está no seu direito ao fazer a reforma, mas se houver abuso você poderá ser notificado pelo síndico e, em casos mais sérios, algum vizinho pode entrar na Justiça para pedir embargo de sua obra.

Em apartamentos, cuidado redobrado ao contratar a mão-de-obra. É preciso escolher profissionais acostumados a trabalhar em condomínios, pois saberão seguir as regras impostas e não cometer barbaridades como lavar o chão da sala que está apenas no contrapiso, o vazamento de água no apartamento de baixo será, perdoe-nos o trocadilho, líquido e certo, assim como será o prejuízo de ter que refazer a pintura do vizinho.

A diplomacia é necessária também para lidar com as pessoas envolvidas. Qualquer fornecedor vai se sentir com mais vontade de entregar determinado serviço ou mercadoria quando o cliente o tratou com honestidade e respeito. Claro que os maus fornecedores devem ser tratados com toda a energia necessária e, se ainda assim não resolver, deve-se usar imediatamente os meios legais.

A questão da diplomacia com a mão-de-obra é ainda mais complicada do que lidar com as lojas. O pessoal que trabalha em obra costuma achar que o “patrão” tem dinheiro, logo sempre dá para cobrar um pouco mais caro, ou então dar uma reforçada no orçamento “cobrando bem” pelos extras que, por melhor que seja o planejamento, em uma reforma sempre existirão.

É uma arte saber lidar com os operários. Se formos amigos e camaradas em demasia, vão começar a pensar que são tão importantes que podem fazer o que bem entenderem. Se os tratarmos mal, ficam com raiva e começam a “matar” o serviço.

Claro que existem os bons profissionais, mas esta minoria que age assim, infelizmente, obriga os proprietários e empreiteiros a serem bem mais profissionais e claros em seus pedidos e contratos. É como se diz, “o combinado não é caro”, por isto, ao contratar um pedreiro, encanador, eletricista e qualquer outro profissional de obra deixe muito claro o que está sendo contratado, o quanto vai ser pago e como. Ah, e ponha tudo por escrito e peça para assinar, por mais simples que seja o serviço.

Atenção aos pequenos detalhes

Uma reforma, por pequena que seja, pode acabar trazendo problemas no futuro que resultarão em despesas maiores do que o previsto e, pior, inesperadas. Assim, alguns cuidados garantem maior tranqüilidade no futuro. Acompanhe alguns deles:

Acabamento: Merece atenção especial. Entre outros cuidados, é preciso massear e lixar as paredes antes da pintura para deixá-las uniformes e também para remover sujeiras, óleos e pó que dificultam a aderência da tinta nova. Se for embutir móveis, deixe para dar a última demão de tinta na parede após a instalação. Isso também vale para aplicação de resina do tipo “Sinteko” no assoalho de madeira.

Tinta: Antes de aplicá-la é preciso limpar bem as paredes previamente lixadas, para evitar que a pintura descasque. Deve-se evitar o uso de tinta tinta muito diluída, e não pintar sobre paredes úmidas. Um especialista poderá indicar a necessidade de aplicar um fundo preparatório antes da aplicação da tinta.

Rejunte: A massa para rejunte e a argamassa para fixação de pisos e azulejos são perecíveis. Após misturadas com água, devem ser utilizadas em até duas horas. Depois disto o azulejo pode se soltar com o tempo. Rejuntes escuros ficam com aparência de velhos mais cedo, principalmente em paredes e e locais que recebem sol direto.

Pisos: Caso o piso não seja trocado, proteja-o contra riscos durante toda a obra, especialmente se for de madeira. Utilize placas de madeira compensada ou de borracha para proteger as áreas de passagem.

Elétrica e hidráulica: Não se esqueça de evitar o “Jaquê”, mas aproveite a oportunidade da reforma para checar o estado da parte elétrica e hidráulica e fazer reparos, se forem necessários. Encare o serviço como um investimento no imóvel e um seguro contra aborrecimentos futuros. Caso seja preciso substituir a tubulação hidráulica, procure usar PVC nos tubos de água fria e o novo PPr nas de água quente, em substituição ao cobre (vide artigo Tubos em PPR, boa alternativa ao cobre nas tubulações de água quente).

Tomadas: Nunca haverá o suficiente. Faça um projeto com novos pontos para elas, e preveja também pontos e tubulação para a fiação de telefones, TV a cabo, Internet e até de som, caso tenha pretensão de instalar um sistema de Home Theatre. Lembre-se de que os eletrodomésticos modernos, como forno de microondas, máquinas de lavar e secadores de cabelo, consomem muita energia e fios muito finos podem causar incêndios e aumentar a conta de luz.

Estes são apenas pequenos exemplos dos cuidados a serem tomados, por isto é que recomendamos: contrate um profissional devidamente habilitado para administrar sua obra, o que vai ser pago a ele compensará de sobre pela economia e qualidade obtidos!

Conclusão

Procuramos levantar alguns dos problemas mais comuns em reformas residenciais.

Se você está pensando em reformar sua casa, pense em tudo o que dissemos e procure um bom profissional para ajudá-lo. Caso você seja um profissional da construção civil envie este artigo para seu cliente, para alertá-lo dos possíveis problemas que ele pode se safar com o devido planejamento.

Esperamos ter sido úteis, caso você tenha alguma crítica ou sugestão mande-nos, é com sua contribuição que tornaremos este site mais útil para todos!

Reforma de casa ou apartamento requer planejamento, bons profissionais e diplomacia - Parte I

Por Arq. Iberê M. Campos
do IBDA - Instituto Brasileiro de Desenvolvimento da ArquiteturaTodos que já fizeram reforma em sua própria casa sabem o quanto pode ser desagradável. Depois de tudo pronto e limpo é outra coisa mas, durante a obra, a inda e vinda de pedreiros e pintores, a entrada e saída de materiais, a sujeira por toda a parte, os fornecedores que não cumprem a palavra e, pior de tudo, o orçamento estourado são coisas que desanimam quem ousa pensar em reformar novamente. Estes inconvenientes, entretanto, podem ser muito atenuados pelo uso de profissionais qualificados para planejar e administrar.

Quando o carro quebra, geralmente se leva a um mecânico para consertar. Poucos são os que se arriscam a consertar por si mesmos, e quando isto acontece é por absoluta falta de dinheiro ou então por hobby. Na construção e reforma de casas e apartamentos acontece a mesma coisa mas, como o volume de dinheiro é muito maior, a tentação de se arriscar por conta própria é igualmente maior.

Entretanto, justamente pelo maior volume de dinheiro envolvido, reformar ou construir não é serviço para amadores. Visto por muitos como luxo desnecessário, o trabalho do Arquiteto e do Engenheiro é fundamental para manter o custo dentro do razoável e também para conseguir o melhor resultado possível dentro do orçamento proposto.

Claro que é tentador fazer as coisas por conta própria. Basta surgir um dinheirinho extra que aumenta aquela vontade de derrubar uma parede, reformar a cozinha, trocar o piso e outros detalhes para melhorar a residência. Mas calma, antes de começar as obras é preciso saber que, sem planejamento, a tarefa pode se tornar um pesadelo que vai acabar dragando todo dinheiro -- e ainda deixar dívidas.

Planejamento é essencial

Em primeiro lugar é preciso definir exatamente o que vai ser feito e o quanto se pretende gastar. Esse passo vai orientar o tipo e quantidade de materiais a comprar e quais profissionais serão contratados, entre outras despesas.

É importante manter os pés no chão e distribuir bem a verba disponível, para tanto é essencial ter um orçamento detalhado, com o preço dos itens muito bem pesquisados, para que o fim do dinheiro não chegue antes do final da obra.

Uma vez tendo consciência da necessidade de planejar, é fácil verificar como é importante contratar um profissional de projeto, preferivelmente um arquiteto ou um decorador experientes. Na falta destes, um engenheiro civil com prática em obras de pequeno porte também poderá atender perfeitamente, mas até pela própria formação escolar realmente o recomendável é mesmo o arquiteto.

Seja qual for a escolha do orientador, o importante é que a pessoa sem experiência em projeto e construção não se meta a fazer as coisas por conta própria, o barato pode sair caro. Um profissional de projeto cobra entre 5 a 25% do valor da obra, valor que pode incluir também a supervisão da construção e que pode facilmente ser retirado da economia que vem do planejamento.

Cuidado com o “jaquê”

O “jaquê” é o terror das reformas e responsável por quase todos os estouros de orçamento. Se você ainda não ouviu esta gíria, trata-se do seguinte:

As pessoas começam uma reforma, aí começam a pensar coisas como:

-- Já que eu estou fazendo a reforma do piso, porque não tirar esta parede?
-- Já que quebrei essa parede, porque não fazer também um banheiro a mais?
-- Já que vou fazer um banheiro, porque não fazer mais um quarto?

Este é o famoso “jaquê”, tão temido pelos arquitetos e empreiteiros, pois pode levar à completa mudança de planos e presumível estouro do orçamento.

É admissível que o proprietário pense em melhorar sua obra, a empolgação com as mudanças na casa pode trazer idéias novas, mas é preciso controlar estes impulsos. Caso você identifique este tipo de comportamento -- em si mesmo ou nos outros! -- dê uma olhada no planejamento inicial, especialmente no orçamento, para “recobrar a consciência” e decidir que rumo seguir. Evite pensar coisas como “Ah, se não fizer agora, não faço nunca mais” ou “Ora, vai sair mais caro, mas em algum lugar arrumarei o dinheiro”.

Este tipo de pensamento, em obra, definitivamente NÃO funciona. Pense bem: se o proprietário economizou tudo o que podia, durante anos, para fazer determinada obra, não vai ser de uma hora para outra que vai juntar mais dinheiro, até porque em construção NADA é barato, tudo custa um bom dinheiro e os custos podem subir em proporção geométrica.

Se realmente quiser pensar em algo maior, um arquiteto pode ajudar a fazer uma construção em etapas, como já mostramos aqui no Fórum, no artigo Residência construída em etapas.

Comprando material e contratando mão-de-obra

Na hora de comprar o material é preciso pesquisar bastante, pois as lojas apresentam grandes diferenças nos preços, formas de pagamento e nos juros. Existe muita diferença, também, em relação à especificação e qualidade do material. Digamos que você vai comprar areia, apenas o preço por metro cúbico não representa o que realmente vai pagar. É preciso conferir a qualidade da areia, pois areias de má qualidade aumentam o consumo de cal e cimento, e combinar como será recebido o material na obra, é que os bons fornecedores recebem pela medição feita em obra e não pelo que estiver na nota fiscal.

Mais um exemplo: quando se vai comprar cerâmica, os preços variam muito, mais de 150%, e como escolher? Será que aquela cerâmica de R$ 10 o metro atende à necessidade, ou será que é realmente preciso pagar R$ 40 por aquela cerâmica que parece ser tão bonita quanto a de R$ 100?

Outra questão é quanto à forma de pagamento. Alguns fornecedores anunciam preços sem juros, mesmo que parcelados, mas se você pedir desconto pode se surpreender, principalmente para pagamento à vista e, ainda mais, se for em dinheiro vivo ou transferência bancária, diminuindo os riscos do vendedor.

Quem não puder pagar à vista, pode optar por financiar o material, mas sempre alerta aos juros cobrados pelos bancos. Uma das opções são as linhas de crédito para material de construção de bancos públicos, como a Caixa Econômica Federal e o Banco do Brasil, financiados com recursos do Fundo de Amparo ao Trabalhador (FAT) e com o FGTS. As lojas de material costumam indicar financeiras e bancos que trabalham com estes financiamentos, seu gerente de banco também poderá orientá-lo.

Demos todos estes exemplos para ilustrar como as diversas maneiras que um fornecimento de material pode ser negociado, e isto quando se trata de produtos com preço certo e definido. O que dizer, então, da mão-de-obra? Os orçamentos podem variar em proporção ainda maior, só que a avaliação do orçamento e da posterior execução dos serviços requer olho clínico, anos de vivência em obra para saber se o serviço está sendo bem executado e se está dentro do previsto.

Continua...

Obra parada, resultado da falta de planejamento e de administração - Parte II

Por Arq. Iberê M. CamposIBDA - http://www.forumdaconstrucao.com.br/

Vejamos portanto o que costuma levar à paralisação em diversos tipos de construção, residencial, comercial e pública: Obras residenciais A construção de uma residência é um investimento de extrema importância para seu proprietário. Muitos economizam toda a vida até sentir-se apto a iniciar um empreendimento deste vulto. Como o dinheiro foi difícil de conseguir, procuram economizar em tudo, do cimento até o azulejo e, muitas vezes por falta de informação, deixam de investir no mais importante, que é um bom administrador para a obra.

Sim, estamos falando do que se “gasta” com o planejamento da obra. Deixamos o “gasta” entre aspas, pois muita gente ainda confunde o investimento com Arquitetos, Engenheiros e Mestres de obra como “gasto”, preferindo fazer uma “plantinha de prefeitura” e depois contratar os pedreiros por conta própria, como se uma obra não precisasse de outros profissionais como encanadores, eletricistas, telhadistas, pintores, marceneiros, armadores, vidraceiros, jardineiros...

É o mesmo que dissemos quanto ao teatro, cada um destes profissionais precisa entender o que é para ser feito, elaborar seu orçamento, planejar o tempo que será gasto e saber quando deve entrar e sair da obra. E isto só é possível de ser feito se houver um planejamento prévio. Quando eles percebem que isto não existe, ou seja, que a obra é uma “bagunça”, colocam um “coeficiente de segurança” em cima, isto é, “por via das dúvidas” cobram bem mais do que seria razoável, pois pode surgir algo extra e que não conseguirão repassar para o proprietário.

Um dos grandes causadores das obras residenciais paradas é o fato do proprietário ter ficado sem dinheiro. Descontados os fatores externos e imprevisíveis, dos quais falamos no início deste artigo, o que acontece na maioria esmagadora dos casos é que o valor da obra foi mal avaliado. E porque isto acontece?

Pelo minha experiência, após acompanhar centenas de obras residenciais, penso que acontece o seguinte:

A pessoa pensa em construir. Ao invés de contratar os profissionais adequados para fazer um orçamento sério -- o que custará algo entre 0,5 a 1% do valor da obra -- prefere perguntar para os amigos, para o corretor de imóveis e para o pedreiro “quanto está o metro quadrado de uma construção”. Com base nisto, faz seus cálculos: -- “Bem, o metro quadrado está em R$ 500, minha casa vai ter 200 metros, logo vou gastar R$ 100.000”.

Só que ele se esquece de que o valor de R$ 500 por metro quadrado não inclui a área externa, armários embutidos, o arrimo que teve que fazer no vizinho, as cobranças extras dos profissionais porque “teve mais serviço do que o combinado” e muitos outros fatores não previstos, isto sem falar do fato de que os R$ 500 foram absolutamente chutados, é um valor que, na melhor das hipóteses, é a média das médias. Para saber o valor certo, só mesmo fazendo o orçamento para aquela obra, única e exclusivamente para ela.

Outro fator muito comum que acontece nas obras residenciais é o famoso “já-que”, conforme já falamos em artigo anterior. O proprietário se entusiasma com a construção ou reforma e acaba fazendo uma obra muito maior do que precisaria ou do que poderia. Quando se dá pela coisa, já gastou todo o dinheiro de que dispunha e a obra parou pela metade, ou seja, ele fica sem o dinheiro e sem a casa...

Edifícios e conjuntos residenciais

Uma residência unifamiliar geralmente é feita pelo futuro morador, enquanto que os conjuntos residenciais, horizontais ou verticais, são empreendimentos feitos com fins comerciais, isto é, serão vendidos aos seus futuros moradores. Estes empreendimentos poderão ficar em um condomínio, como acontece nos prédios de apartamento, ou serem desdobrados em várias unidade autônomas, como acontece nos famosos conjuntos de “sobradinhos”.

Como a intenção é ganhar dinheiro, será dada a devida atenção dada ao planejamento e aos detalhes. Cada pequeno gasto a mais numa unidade vai representar um bom dinheiro no final. Imagine uma tomada a mais colocada num dormitório, num edifício com 50 unidades serão 50 conjuntos de tomada, caixinha, e meia hora de trabalho profissional, contando tubulação, caixa, fiação, colocação do interruptor e fechamento do quadro.

Quem é experiente na construção de empreendimentos comerciais na área da construção sabe que é preciso muito planejamento antes de iniciar a obra propriamente dita, inclusive com assessoria no ramo imobiliário e advocatício, pois além das dificuldades da própria obra é preciso cuidar de coisas externas, como a documentação no registro de imóveis, CRECI e cartório de títulos e documentos.

Mas com tanto planejamento, o que é que causa a paralisação deste tipo de obra? Além dos problemas externos, de que já falamos no início do artigo, a maior parte das paralisações acontecem pela dificuldade financeira do empreendedor. Claro que pode ter havido erro no planejamento, mas o que costuma acontecer mesmo é a falta de recursos para tocar a obra no ritmo planejado, o que aumenta o custo e causa ainda mais dificuldade para o empreendedor, num círculo vicioso que transforma a obra em um buraco negro que suga todos os recursos do empreendedor.

Assim, quando se pretende comprar um imóvel na planta é muito conveniente checar a saúde financeira dos empreendedores, checando se há reclamações na justiça ou nos cartórios de protesto contra as empresas envolvidas.

Algumas obras acabam paralisadas por ações na justiça, por estarem infringindo alguma lei ambiental, fato comum nos condomínios no litoral dos estados de São Paulo e Rio de Janeiro. Podem também ter aparecido algum problema não detectado durante a etapa de projeto como, por exemplo, solo instável ou com resíduos de poluição, como aconteceu recentemente na Grande São Paulo onde um bairro inteiro teve que ser evacuado porque os habitantes estavam ficando doentes devido à grandes concentrações de resíduos tóxicos que se infiltraram no subsolo durante as décadas em que funcionou no local uma empresa de produtos químicos.

Obras públicas Este é um caso, infelizmente, muito comum no Brasil, bem mais do que desejaríamos. Viadutos, escolas, postos de saúde, hospitais, creches e todo tipo de edifício público sofre com as obras paradas. Quem não se lembra do caso do juiz Nicolau que desviou milhões de dólares dos cofres públicos e que agora está “sofrendo” com uma prisão domiciliar, com direito a guarda pessoal mantida pela polícia federal, ou seja, por todos nós. E do dinheiro desviado mesmo, nem notícia, só uma pequena parte foi recuperada.

É uma verdadeira vergonha e um retrato exato do porquê muitas obras públicas são iniciadas e nunca terminadas. Mas não é só a corrupção que pesa contra elas, também há gerenciamento deficiente, projetos mal elaborados, concorrências mal planejadas e com “vícios”, para não dizer outra coisa. Pior ainda são alguns dos fatores que aumentam a dificuldade de fazer obras públicas, isto é, além dos problemas típicos de todas as obras, as construções públicas ainda têm que passar por um emaranhado legal e burocrático que complica demais o processo todo, daí ser muito mais fácil, em termos percentuais, encontrar uma obras paralisadas dentro do setor público do que entre a iniciativa privada.

Certamente, a maioria das pessoas envolvidas no setor público são sérias, honestas e eficientes, notadamente entre os profissionais liberais que prestam serviços para o governo e as empresas fornecedoras. Mas há uma pequena minoria que mancha a reputação da administração pública, fato que vem sendo mostrado amplamente pela grande imprensa.

A curva de gastos de uma obra

A grosso modo, uma obra bem planejada tem duas etapas principais: planejamento e execução. Na fase de planejamento são feitos os estudos iniciais, como sondagem do sub-solo, aprovação nos órgãos públicos, projetos arquitetônico e executivo, orçamentos e cotações de preço para os diversos fornecimentos que serão necessários para iniciar os trabalhos de campo.

Desprezando esta etapa inicial, que corresponde a algo entre 5 a 20% do valor da obra, dependendo do seu tipo, vamos falar apenas dos gastos nos trabalhos de campo, isto é, a construção propriamente dita. Já falamos disto em um artigo anterior, por enquanto basta dizer que as despesas entre o início e o término de uma obra não são lineares ao longo do tempo. Por exemplo, uma construção que custará R$ 100.000 ao longo de 10 meses não vai gastar exatamente R$ 10.000 ao mês.

Isto acontece porque uma obra tem uma concentração de gastos no início e próximo ao final, com um tempo de “trégua” entre estes picos. Acompanhe pela figura ao lado, note que em aproximadamente metade do tempo os gastos mensais diminuem. É aí que muitos proprietários que não souberam se planejar erram, pois quando surge esta “trégua” a obra já está levantada, coberta e iniciando o acabamento, o que engana muitas pessoas sem experiência em obra. Parece que está tudo “quase” pronto, mas aí é que começa uma das partes cruciais da obra -– o acabamento.

Em termos de tempo, o acabamento começa quando falta, digamos, 30% para o término da obra, mas neste mesmo ponto, em termos de orçamento, faltam 40% ou mais do custo total da construção.

Claro que estamos falando em termos muito, muito genéricos, pois cada obra é um caso diferente do outro, o que justifica ainda mais o que estamos tentando dizer neste modesto artigo, ou seja:

Construção precisa de projeto, planejamento e administração!

Imagine que você precise fazer uma cirurgia no coração e está se dirigindo ao hospital. Como você se sentiria se, ao chegar no hospital, percebesse que os médicos e enfermeiros não foram chamados, os aparelhos e instrumentos não foram checados, os exames necessários não foram analisados pela equipe de cirurgia e, pior, ninguém no hospital sabia que você estava chegando e que ia fazer um procedimento tão sério.

Pois é, quando se vai construir, é a mesma coisa... tudo tem que estar planejado, o material encomendado, os profissionais precisam estar contratados e sabendo o que se espera deles.

Descontando-se fatores imprevisíveis como mudanças na economia e desastres particulares dos empreendedores, obra parada significa obra que foi mal planejada ou mal administrada. Por isto, em seu próximo empreendimento não pense duas vezes, ou melhor, PENSE duas vezes -- contrate profissionais devidamente habilitados.

Planeje sua obra corretamente para conseguir fazê-la do começo ao fim, obtendo um edifício bonito, saudável e funcional. Gastar com projeto e planejamento não é “despesa”, pelo contrário, é um investimento inteligente e rentável, compre esta idéia!

Obra parada, resultado da falta de planejamento e de administração - Parte I

Por Arq. Iberê M. Campos
IBDA - http://www.forumdaconstrucao.com.br/

Quem anda por aí observando as construções certamente já reparou nas obras paradas que se espalham pelas ruas de todo o Brasil. Residências, prédios de apartamentos e obras públicas são as vítimas mais constantes deste mal, cada uma por suas razões mas que, no final, se resumem a falta de planejamento, um dos principais sintomas da administração deficiente.

Construir é um investimento que requer capital, planejamento, conhecimento técnico e tempo, muito tempo. Uma obra “rápida” leva seis meses, obras maiores se estendem por vários anos. Ao longo deste processo muitas coisas podem ocorrer. A economia pode murar de rumo. Os negócios do empreendedor podem dar uma virada e ele não conseguir dispor do capital que havia reservado para a obra. O mercado pode ter se modificado e aquele edifício perdeu o significado. Pode ter havido troca de governo e os novos representantes públicos houveram por bem interromper determinada construção.

Repare que todos estes fatores são externos, ou seja, nada têm a ver com o planejamento e a administração da obra em si e, importante, são imprevisíveis. É como se você planejasse uma viagem e no meio do caminho batesse o carro, ou seja, são coisas contra as quais devemos nos precaver mas não podemos contar com eles, assim nesta análise que fazemos aqui vamos nos ater apenas às coisas concretas e previsíveis.

Quando se fala de construção, a realidade é que mm empreendimento deste tipo é, evidentemente, complexo e necessita de vários tipos de profissional. São dezenas de especialistas que vão, pouco a pouco, fazer sua parte para que no final o edifício cumpra a finalidade para o qual foi idealizado. Cada um destes profissionais precisa ter um plano de ação, até para poder fazer um orçamento justo e correto em termos de material, mão-de-obra e tempo de execução.

Por incrível que pareça, muita gente pensa que a obra começa quando chega o pedreiro. Que enorme, gigantesco engano! Quando o pedreiro ou empreiteiro chega no terreno, para começar os trabalhos, muita coisa já foi feita -– projeto arquitetônico, projeto de instalações elétricas e hidráulicas, de estrutura, fundação e de impermeabilização, compra de materiais, aprovação nos órgãos públicos, orçamentos de diversos tipos...

E quem é que faz tudo isto? São Arquitetos, Engenheiros, desenhistas, orçamentistas... e o que se gasta com estes profissionais, retorna ao investidor ao longo da obra, com juros e correção monetária.

Uma construção bem planejada é como uma peça de teatro, cada ator sabe exatamente quando deve entrar em cena e o que tem de fazer, preparando o terreno para os próximos atos. Numa construção, se esta seqüência for mal planejada ou mal executada resultará no inevitável:
1 -- A obra custará bem mais do que o estimado inicialmente;
2 -– O edifício não ficará como era esperado, ou seja, não atenderá à finalidade que se esperava dele, ou então
3 –- Aparecerão defeitos como trincas, infiltrações, insalubridade ou instalações elétricas e hidráulicas problemáticas.

Isto, claro, se a obra chegar ao fim. Na maior parte dos casos, o destino de uma obra mal planejada é a paralisação, porque acaba-se o dinheiro do construtor.

Vejamos portanto o que costuma levar à paralisação em diversos tipos de construção, residencial, comercial e pública:

Continua no próximo post ... Aguarde !

Critérios de medição em obra

Por Arq. Iberê M. Campos do IBDA - www.forumdaconstrucao.com.br

Quem está começando agora na administração de obras pode estranhar certos critérios de medição para remunerar empreiteiros. Se este é o seu caso, procure se informar com este artigo e tenha argumentos para defender seu trabalho.

Há diversas modalidades de contrato de mão de obra para a construção civil, como preço fechado, administração e pagamento por homem-hora. Mesmo que o contrato principal da obra tenha sido feito, digamos, por administração ou por preço fechado (“turn-key”) costuma-se sub-empreitar tarefas para empresas menores ou mesmo para profissionais autônomos.

Isto porque os pessoal da construção civil parece trabalhar melhor quando há um prêmio à vista, por exemplo: um pedreiro pode levar um dia para fazer uma parede quando pegou aquele serviço por empreitada, enquanto que aquele mesmo pedreiro e a mesma parede poderiam levar dois ou mais dias para chegar à conclusão, e o administrador da obra nada poderia dizer pois o profissional estava trabalhando “direitinho”, fazer o quê...

O controle detalhado da execução de uma obra é fundamental para manter os custos dentro do programado e o prazo de execução segundo o cronograma

Pessoalmente, prefiro dividir a obra em tarefas maiores (por exemplo, fundação, alvenarias, lajes) e em cada uma destas divisões criar sub-grupos de tarefas afins e distribuir estas tarefas entre um ou mais empreiteiros. Com isto se ganha tempo e facilita a remuneração do pessoal, evitando aquelas situações onde o empreiteiro já recebeu quase todo o combinado e a obra ainda está pela metade, exigindo o famoso “pagamento extra”.

Quando se trabalha no sistema de tarefas é preciso conhecer as normas e costumes das obras em relação à forma de medição. Se possível, faça um contrato por escrito com o empreiteiro especificando como e quando será feita a medição, para evitar problemas na hora do pagamento. As medições efetuadas também devem constar como anexo ao contrato, descriminando quando foi feita, qual a quantidade encontrada e o quanto foi pago por ela.
O controle detalhado da execução de uma obra é fundamental para manter os custos dentro do programado e o prazo de execução segundo o cronograma

Para facilitar, fizemos um apanhado dos costumes atuais para fazer medição em obra, para diversos serviços. Esperamos que seja útil:

Escavação manual Blocos e Baldrames -- Para altura de escavação até 80cm, acrescentar 30cm de cada lado às dimensões da peça. Para altura de escavação acima de 80cm considerar como se fosse escavação do talude com inclinação 1:2 acrescida de 30cm de cada lado às suas dimensões. Se for um terreno muito duro ou muito mole deve-se negociar estes parâmetros

Escavação de Vala -- Medição feita pelo volume medido (“cubicado”) no corte. Para o transporte do material é preciso considerar o empolamento (aumento de volume), que depende do terreno mas que fica em torno de 25%.

Reaterro -- O volume do reaterro será a diferença entre o volume escavado e o volume do concreto lançado na vala, considerando-se o concreto mastro de lastro e também o concreto estrutural.

Lastro de Concreto -- Calculado pela área. Em relação às dimensões dos blocos e baldrames em contato com o solo, acrescentar 5cm para cada lado.

Alvenaria -- Descontar apenas a área que exceder a 2,00m² em cada vão. Por exemplo: calcula-se a área da parede inteira, depois desconta-se os vãos; para aqueles com 5,00m² serão descontados apenas 3,00m². A área de 2 m² é devido ao trabalho que o pedreiro terá para requadrar o vão.

Chapisco -- Descontar os vãos não aplicados, linearmente e sem desconto. Neste caso, não é preciso descontar pois o chapisco não requer trabalho adicional algum quando há vãos na parede.

Emboço e Reboco -- Descontar a área que exceder, em cada vão, a 2,5m². Se houver elementos decorativos, multiplica-se por 2 a área calculada.

Azulejos -- Medir a área efetivamente aplicada, descontando os vãos.

Pastilhas e Cerâmicas -- Medir a área efetivamente aplicada, descontando os vãos.

Revestimento de Pisos -- Medir a área efetivamente aplicada, descontando os vãos.

Revestimento de Soleiras e Peitoris -- Medir a medida linear efetiva, descontando vãos.

Pintura

A medição de pintura segue aproximadamente os mesmos padrões utilizados para revestimento com massa, as variações dependem do tipo de tinta e do local.

Latex em parede -- Não descontar vãos até 2,00m².

Latex com massa acrílica -- Descontar todos os vãos.

Esquadrias de madeira -- Se tiver bante, multiplicar a área do vão-luz por 3. Onde não houver batente, multiplicar a área do vão-luz por 2.

Venezianas e persianas de enrolar -- Multiplicar a área do vão-luz por 5.

Esquadrias de ferro -- Medir a área do vão-luz

Portas e grades de enrolar -- Multiplicar a área do vão-luz por 2,5.

Estruturas de aço -- Medir a área de projeção no plano horizontal

Estruturas de Concreto

As estruturas de concreto são medidas pela planta de fôrmas ou, excepcionalmente, no próprio local da execução. Para simplificar os cálculos, pode-se medir entre eixos, ou seja, de meio de viga a meio de viga, mas se for necessário um cálculo mais preciso deve-se medir de face a face.

Em geral, os carpinteiros são pagos por empreitada ou por área de forma, os armadores por Kg de ferro aplicado, e o pessoal que lança o concreto é remunerado por m³ lançado ou por homem-hora.

Assim, para fazer um orçamento prévio ou contrato por empretiada, é necessário fazer a medição na planta e, para medições parciais de serviços prestados, mede-se também na planta ou na própria obra. Veja alguns índices médios de consumo nas estruturas de concreto, para facilitar seus cálculos:

Peso do Aço -- 80 a 120 kg/m³ de concreto aplicado

Área de formas -- 10 a 12 m²/m³ de concreto aplicado

Agregados para concreto -- A soma dos volumes de Areia + Brita 1 + Brita 2 para a preparação de 1 m³ de concreto é de 1,670m³

Inchamento da Areia Úmida -- 30%

Conclusão

Existem diversos livros que trazem tabelas de medição e consumo de materiais em obra, um dos mais usados é o famoso TCPO: Tabelas de Composições de Preços para Orçamentos da Editora Pini. Procuramos fazer uma pequena introdução ao tema, se você tem alguma sugestão de medição mais usada em obra e que não mostramos aqui avise-nos e vamos inclui-la em futuras revisões deste artigo.

Roteiro de Preços - Orientação para Composição de Preços de Estudos e Projetos de Arquitetura e Engenharia

Publicada pelo IBDA - Fórum da Construção

A qualidade tem preço - O Sindicato Nacional das Empresas de Arquitetura e Engenharia Consultiva – Sinaenco, acaba de publicar o documento "Roteiro de Preços - Orientação para Composição de Preços de Estudos e Projetos de Arquitetura e Engenharia".


Elaborado pelo Sinaenco-SP, o trabalho tem o objetivo de orientar as empresas de arquitetura e engenharia e seus clientes na tarefa de identificar, quantificar e orçar os recursos humanos e as despesas necessárias para o adequado desenvolvimento de estudos e projetos.

O texto sugere procedimentos para a orçamentação dos serviços, considerando as boas práticas do setor. Inclui os custos dos serviços, as despesas indiretas, impostos e encargos sociais.

Para obter o documento (em formato PDF) acesse o endereço
www.sinaenco.com.br/downloads/roteiro de preços.pdf

Acessibilidade e sua importância nos projetos de hoje e do futuro

Da 1ª Jornada Nacional de Arquitetura Inclusiva

IBDA - Instituto Brasileiro de Desenvolvimento da Arquitetura

Acessibilidade é um dos temas mais atuais e importantes no setor da construção civil. O assunto não é aplicado apenas na arquitetura e urbanismo mas, nesse campo, é cada vez mais discutido e deve ser tratado com seriedade. De modo geral, trata-se de permitir às pessoas com deficiência, definitiva ou temporária, participarem de atividades que incluem o uso de edifícios, produtos, serviços e informação.

Na arquitetura e no urbanismo, a acessibilidade tem sido uma preocupação constante nas últimas décadas. Atualmente estão em andamento obras e serviços de adequação do espaço urbano e dos edifícios às necessidades de inclusão de toda população. Construções adaptadas e equipadas para garantir o máximo conforto e segurança aos moradores da terceira idade, por exemplo, têm tido estudos recentes no Brasil, mas já permitem referências suficientes para a concepção de espaços adequados à dinâmica de vida doméstica de todos.

Banheiros com barras de apoio, pisos planos e anti-derrapantes, boa iluminação das áreas de circulação, botões de emergência nos cômodos são itens que merecem atenção para moradias que atendem à essa faixa etária e, na maioria dos casos, podem ser executados com baixos investimentos.

Incentivar a sociabilização familiar, proteger a saúde e a integridade física promovendo o seu bem-estar são alguns dos objetivos alcançados quando se leva em consideração a questão de acessibilidade nos projetos.

Lar, doce lar

Uma casa é mais do que uma reunião de tijolos, cimento, telhas e tantos outros materiais. É o lugar de nossos sonhos, símbolo de status, espaço privado em que nos reabastecemos para enfrentar a vida “lá fora”.

É, antes de tudo, nosso ninho e, como tal, o lugar mais seguro e aconchegante do mundo. Ou pelo menos deveria ser, mas há riscos nem sempre visíveis. Podemos nos sentir bem em nossas casas mas, dependendo da forma como foram planejadas podem vir a causar acidentes, limitações e desconforto.

No Brasil, a questão econômica sempre foi fator decisivo, principalmente quando o assunto é a casa. Como não podemos nos mudar, cada vez que uma necessidade nova surge --– nascimento de filhos, problemas de saúde, idade avançada -- precisamos transformá-la em um lugar em que possamos viver e desfrutar de todas essas fases de forma segura, prática e agradável.

Prevenção de Acidentes: cuidando do ambiente

As crianças e os idosos são os dois grupos que mais sofrem acidentes em casa. As crianças, por não terem total controle de suas ações, e os idosos, devido às limitações naturais do envelhecimento. É preciso ter atenção redobrada para que os riscos que eles corram sejam os menores possíveis.

Além disso, em geral, os acidentes ocorrem por causa das condições do ambiente combinadas com mais dois fatores: limitações físicas e hábitos pessoais dos moradores. Assim, um ambiente não adequado pode aumentar em muito a chance de ocorrências desses acidentes. Quedas, queimaduras, envenenamento por gás ou medicamento, lesões quando a pessoa bate forte em móveis são algumas ocorrências comuns no cotidiano e que se agravam em construções mal planejadas.

Apesar da diversidade de fatores que podem causar incidentes numa moradia, o profissional responsável pelo planejamento de uma obra deve ter em mente tudo isso. Com relação aos imprevistos causados em virtude das condições do ambiente, podemos destacar:

• O uso ou a instalação de pisos escorregadios,

• Falta de apoios,

• Tapetes soltos,

• Iluminação inadequada,

• Mobiliário leve ou solto,

• Fios e extensões descascados,

• Falta de manutenção em equipamentos,

• Irregularidade do piso,

• Armários muito altos,

• Escadas sem corrimão,

• Vaso sanitário e lavatório em altura inadequada,

• Falta de iluminação,

• Rota de fuga obstruída,

• Torneiras sem controle de temperatura,

• Fogões e churrasqueiras mal protegidas,

• Instalações elétricas sobrecarregadas ou com defeito,

• Área de armazenamento de produtos de limpeza e medicamentos sem trancas,

• Panelas com cabos soltos.

Prevenção de Acidentes: erros mais comuns entre os deficientes e doentes

Além dos fatores relacionados ao ambiente e seus objetos, há também acidentes cuja causa está relacionada aos hábitos das pessoas. Entre estes, podemos destacar:

• Andar muito rápido,

• Carregar muito peso, acima de sua capacidade;

• Não acender as luzes e andar no escuro,

• Usar calçados inadequados ou andar só de meia,

• Manter animais dentro de casa,

• Usar roupas muito longas,

• Usar cadeiras e banquinhos para alcançar lugares altos,

• Uso inadequado de medicamentos, deficiência nutricional por alimentação inadequada,

• Carregar líquidos quentes,

• Uso inadequado de panelas,

• Tomar banho com água muito quente,

• Usar produtos inflamáveis para limpeza,

• Mal uso de equipamentos elétricos,

• Manter o hábito do fumo,

• Fazer duas atividades ao mesmo tempo, e

• Armazenar remédios de maneira inadequada e sem indicações de uso.

Tipos de deficiência permanente ou transitória

Um arquiteto, engenheiro ou decorador, quando planeja uma obra, já deve ter em mente que as pessoas podem ter ou vir a ter diversos tipos de problemas. Entram aí os fatores pessoais, a serem considerados também pelo construtor antes da execução da obra, tais como:

• Ossos ou musculatura enfraquecidos,

• Agilidade diminuída,

• Equilíbrio reduzido,

• Incontinência urinária,

• Má adaptação a mudanças de intensidade de luz,

• Reações lentas,

• Baixa resistência física,

• Coordenação motora comprometida,

• Flexibilidade diminuída,

• Tendência a exaustação,

• Sensibilidade nas articulações,

• Não perceber diferentes distâncias,

• Postura instável e/ou vertigem,

• Memória reduzida,

• Visão diminuída, aem perceber detalhes,

• Audição diminuída (leva a desatenção),

• Tato reduzido,

• Falta de percepção dos riscos,

• Perda de interesse e confusão mental,

• Olfato reduzido, entre outros relacionados, quase sempre, às condição físicas e psíquicas das pessoas.

Uma casa para ser considerada segura e confortável deve ser organizada de modo a evitar acidentes domésticos, tão comuns, e que muitas vezes podem comprometer física e psicologicamente as pessoas. E é nesse aspecto que a acessibilidade já é uma realidade e deve ser tratada como fator primordial antes da execução de uma obra.

Compra de terreno para construção : o que é importante ?

Por Eng Civil Eugênio Pacelli de B. Silveira do
IBDA - www.forumdaconstrucao.com.br

Um dos principais questionamentos pelos quais se depara quem quer construir seu imóvel é a escolha do terreno. Nem sempre são levados em consideração itens importantes, que depois poderão ser motivos de insatisfação para o novo proprietário. Veja algumas considerações importantes.

• Facilidade de acesso -- O lote deve ficar em local que tenha vias de acesso que possibilitem chegar ao mesmo em qualquer clima e com vários tipos de veículo.
• Redes públicas -- A existência no local de rede pública de água, energia e esgoto são fatores que já representam economia inicial na construção da obra, pois é preciso água para compor concreto, argamassas e utilizá-la no banheiro dos operários durante a obra. Sua falta implicaria na construção de poço, comum ou artesiano, ou então na compra de água em caminhões. A existência de rede de esgoto evita a construção de fossa séptica para os operários e também para a futura residência. Ao verificar a existência de rede elétrica no local, observe se há fiação aérea, que em alguns locais poderá vir enterrada. Lembre-se de, antes de construir, quando solicitar ligação à concessionária, informar à mesma sobre a potência a ser instalada no canteiro de obra e na futura construção.
• Topografia -- O terreno deve preferencialmente ser plano, com leve inclinação para a rua em locais onde a drenagem urbana for eficiente. Certifique-se com a vizinhança se não ocorrem alagamentos em dias de chuva. Na escolha de terrenos em aclive (inclinados acima do nível da rua) ou em declive (inclinados abaixo do nível da rua), considere na fase de execução de sua obra, os gastos com movimento de terra (corte e aterro) e alvenaria de contenção.
• Tipo de solo -- Verifique se o solo é resistente e capaz de suportar o prédio a ser construído, evitando assim, a utilização de uma fundação de alto custo. Execute uma sondagem, para saber o perfil do terreno, outra alternativa é consultar a vizinhança, diligencie no sentido de saber se nas construções contíguas existem fissuras nas paredes, qual o tipo de fundação utilizada.
• Orientação -- Dentro de uma mesma quadra, com vários lotes, dê preferência aquele lote que mais recebe a luz do sol e ventilação. Lembre-se de que aqui no hemisfério sul a face nobre é a Norte, os ambientes mais importantes devem ser voltados para esta orientação para economizar em energia elétrica, nos aparelhos de ar condicionado e propiciar melhor conforto térmico.
• Legislação -- Consulte o Código de Obras e Zoneamento do município, que versa sobre recuos e número máximo de pavimentos, bem como a possibilidade ou não de futuras desapropriações. Lembre-se, que dados técnicos como recuos e número máximo de pavimentos, serão limitantes para que um profissional legalmente habilitado faça o seu projeto.

Autor : Eng. Civil Eugênio Pacelli de B. Silveira Eng. Civil executor de obras civis e reformas, orçamentista em licitações públicas e privadas. Autor da planilha eletrônica de composição de preços unitários para construção civil.

A Construção Civil e seus Resíduos

Por Arq Elka Porciúncula do IBDA - www.forumdaconstrucao.com.br

O gerenciamento de resíduos na construção civil tornou-se premissa urgente em todo o processo construtivo, digamos até projetual. Percebemos que é cada vez maior a preocupação com o meio-ambiente para resolver os graves problemas enfrentados pela humanidade provocados pelo aumento dos resíduos produzidos na crescente ocupação urbana para atendimento de uma demanda populacional aumentando vertiginosamente.

Estamos certos que a destinação incorreta desses resíduos provoca conseqüências desastrosas ao habitat afetando a qualidade de vida da coletividade. Conseqüentemente o gerenciamento dos resíduos de uma obra acarreta uma redução na quantidade gerada com a triagem, reutilização e reciclagem deste produto, bem como a correta destinação dos resíduos em aterros apropriados com a localização adequada.

Assim sendo o setor da construção civil precisa se enquadrar neste cenário de responsabilidade com o meio-ambiente e a comunidade local, justificando a iniciativa de implantar sistemas de destinação correta de seus resíduos com as mais recentes técnicas de execução, operação e monitoramento minimizando assim os efeitos poluidores do habitat e melhorando a qualidade de vida da comunidade assentada.Uma obra é responsável pelo gerenciamento dos resíduos gerados até a disposição final.

Sendo o gerador de resíduos o responsável pelo destino correto de seu produto gerado, a escassez de informações e de alternativas disponíveis para esse fim e a carência de pessoal especializado faz com que o planejamento de métodos construtivos no Brasil dispense, cada vez mais, grande atenção a tal responsabilidade O processo construtivo tem como conseqüência à geração de resíduos que precisam de tratamento e destino adequados.

Resíduos de obra não devem ser depositados livremente em aterros sem os cuidados necessários. Esses resíduos podem apresentar propriedades que podem comprometer a área onde o aterro está localizado e áreas sob sua influência Em face dessa realidade é desejável e necessário que a preocupação com as etapas de projeto e planejamento construtivo seja seriamente considerada por todas as esferas envolvidas no processo produtivo.

Assim sendo, são primordiais a destinação e tratamento, geograficamente próximo e economicamente viável para os resíduos gerados, a fim de permitir que ações integradas proporcionem a melhoria da situação atual e a diminuição dos riscos associados ao destino inadequado dos resíduos.

Na operacionalização do Sistema de Gerenciamento a empresa visa atender os requisitos ambientais e de saúde pública, conforme legislação vigente, para tal deve atender critérios de projetos que se preocupem com modulação, escalas, e correta utilização dos materiais de construção, a compatibilização em fase de projetos também é indispensável para atingir metas desejadas.