quarta-feira, 23 de dezembro de 2009
Roteiro da Economia para Construção da Casa
COMPRA DO TERRENO
• se possível, escolher um terreno plano, o que representará menos gastos com terraplanagem e fundações;
• para avaliar o solo, é importante contratar uma empresa de sondagem; caso o resultado apresente um solo de boa resistência superficial, será possível utilizar uma fundação tipo sapata corrida (uma laje armada horizontalmente, de 50 a 60cm, em valas de aproximadamente 1 metro de profundidade), que consome menos concreto;
• em um lote acidentado é possível fazer terraplanagem, mas a necessidade de fazê-la ou não será definida pelo projeto arquitetônico, que pode tirar proveito da inclinação ou dos acidentes naturais do lugar;
• para terrenos em declive, uma solução pode ser a utilização de uma estrutura independente.
PROJETO
• é altamente recomendável investir na contratação de um arquiteto ou engenheiro civil, informando a este profissional o quanto se pretende gastar com a construção;
• revisar o projeto e esclarecer todas as dúvidas até o fim. É muito mais fácil e barato solucionar erros e pedir mudanças na fase do projeto do que derrubar paredes durante a obra;
• o telhado é um dos itens mais caros da construção; mansardas e outros recortes no desenho da cobertura representam mais custos de material e mão de obra;
• concentrar banheiros e cozinha numa mesma área permite otimizar o uso da tubulação hidráulica necessária;
• sobrados geralmente custam menos que casas térreas; com o mesmo telhado cobre-se o dobro de área construída, além de utilizar-se praticamente o mesmo tipo de fundação;
• a construção de ambientes como adega e salão de jogos somente devem ser previstos caso sejam realmente utilizados;
• uma planta cheia de recortes dificulta a execução do serviço, requer mais material e representa mais área de pintura;
• recortes em pisos de cerâmica, azulejos e outros materiais de acabamento (para assentamento nos cantos) são fonte de desperdício, pois dificilmente é possível aproveitar as sobras. Ambientes projetados com dimensões adequadas às medidas-padrão desses materiais evitam essas perdas.
PLANEJAMENTO
• depois que o projeto estiver completamente definido, é necessário um planejamento da obra. Elaborada em conjunto com o profissional responsável pela obra, uma planilha pode registrar a ordem de execução dos serviços, duração e custo de cada fase da obra, evitando-se gastos com mão-de-obra e/ou materiais não necessários no momento;
• o fluxo de caixa deve ser controlado para não correr o risco de parar a obra por falta de dinheiro (obra demorada é sempre mais cara). Anotar na planilha todos os gastos e sempre guardar recibos e notas fiscais, pois eles serão úteis para declaração do Imposto de Renda e para enfrentar eventuais problemas legais;
• mesmo que os materiais de acabamento ainda não tenham sido escolhidos, devem ser anotadas na planilha especificações dadas por quem fez o projeto, como tamanho, espessura, tonalidade, classe de abrasão e nível de absorção de água das cerâmicas, o mesmo valendo para outros itens, como madeira e carpete, poupando tempo na hora de pesquisar e comprar.
CONTRATAÇÃO DE MÃO-DE-OBRA
• preferencialmente, somente chamar profissionais conhecidos ou indicados por amigos ou parentes; se possível, é bom ver um trabalho pronto;
• utilizar uma equipe que normalmente trabalha para o seu arquiteto ou engenheiro pode ser mais cômodo, mas nem sempre sai mais em conta. Caso outros operários competentes e de confiança sejam conhecidos, verificar com o profissional responsável pela obra se não há empecilhos, fazer a cotação com os dois grupos e então decidir;
• quando se tem um empreiteiro, é ele o responsável pela contratação e pagamento de encargos trabalhistas. Se a administração da obra não contar com esse profissional, é importante estabelecer uma relação contratual por escrito com os operários, especificando o tipo de serviço que se espera deles, o prazo e o valor. Não se deve esquecer de recolher o INSS dos trabalhadores, caso contrário esse valor terá que ser acertado de uma só vez ao requerer o Habite-se à prefeitura, evitando problemas com a Justiça do Trabalho;
• determinar uma forma de pagamento baseada na produção, estabelecendo assim que o pagamento da mão-de-obra ficará condicionado ao cumprimento de determinadas etapas e prazos;
COMPRA DE MATERIAIS
• pesquisar exaustivamente os preços de materiais e pedir orçamentos por escrito. Para poupar tempo, verificar se a loja fornece orçamentos por fax ou e-mail. Fazer a pesquisa levando em conta os parâmetros estabelecidos pelo profissional que elaborou o projeto, tentando achar a melhor relação entre qualidade e preço (não esquecendo que, além do custo de construção, há também um de manutenção, ou seja, materiais de baixa qualidade só são economia a curto prazo, e em pouco tempo a obra começará a apresentar problemas);
• lembrar de incluir o frete na conta da pesquisa, caso necessário;
• às vezes, é possível fechar um pacote para a compra de uma grande quantidade de materiais numa única loja e, assim, negociar um desconto ou o pagamento a prazo. A pechincha é regra básica;
• tentar, se possível, fazer compras em conjunto caso haja vizinhos construindo perto. Quanto maior a quantidade de material encomendado, maior o poder de barganha para negociar preços, além de ser possível dividir os custos de frete;
• conferir se o material entregue na obra é o mesmo comprado e se está na quantidade certa. Cuidados redobrados devem ser tomados com material a granel, como areia;
• pesquisar também em lojas de materiais de demolição e cemitérios de azulejos. Neles é possível encontrar muita coisa em bom estado e por um bom preço (nas capitais onde virou moda materiais de demolição, eles chegam a custar mais caro que o material novo. A alternativa é procurar em cidades pequenas ou nas proprias demolições);
• a compra antecipada de materiais de acabamento deve ser feita considerando uma margem de aproximadamente 10% de sobras para cobrir quebras e consertos futuros;
ACOMPANHAMENTO
• é importante acompanhar de perto a obra para ter certeza de que o planejamento está sendo cumprido e de que não há desperdícios. Caso isso não seja possível, deve-se escolher um profissional competente e de confiança para tanto.
ESTOCAGEM
• observar o prazo de validade de materias como o cimento. Não deve ser armazenada muita quantidade nem com muita antecedência (a planilha ajuda essa programação);
• o material deve estar protegido da chuva, vento e outras intempéries. A areia e o cimento têm que ser cobertos, a madeira em local abrigado e com ventilação. Evitar deixar materiais em caixas de papelão ao relento;
• evitar construir no período mais chuvoso de sua região.
ACABAMENTO
• evitar comprar materiais da moda; os tradicionais, além de ser mais baratos, são mais fáceis de repor;
• pisos de cimento queimado coloridos podem substituir mármores e granitos em locais que pedem resistência a um custo baixo. Se não for bem executado, o piso pode rachar;
• paredes internas não precisam de reboco, podendo-se pintar diretamente o tijolo aparente com latéx, economizando massa e mão de obra. Nas paredes externas é possível aplicar um reboco feito com areia naturalmente colorida, que custa o preço do reboco normal e não precisa de pintura. Para maior garantia, pode-se fazer uma proteção com silicone;
• materiais de acabamento nobre mais baratos podem ser encontrados, junto aos fornecedores, em promoção ou sobras;
• seguir a linha da parede no assentamento de pisos e azulejos consome menos peças; a colocação na diagonal requer mais recortes, implicando em mais material para cobrir a mesma área;
• os azulejos não precisam ir até o teto; as meias-paredes podem receber um barrado colorido para complementação;
• evitar esquadrias desnecessárias, pois, individualmente, elas são o item mais caro da obra. Elementos vazados podem eventualmente substituir algumas delas sem prejuízo da iluminação ou ventilação;
• no entulho da obra podem existir materiais que podem ser reutilizados (por exemplo, pedriscos que sobram a cada peneirada de areia podem virar um caminho no jardim);
• se possível, utilizar peças de linha, em tamanho-padrão, para gabinetes, pias e espelhos.
Fonte: Revista Arquitetura & Construção - abr/98
Estamos de Volta
Esperamos contar com a colaboração de todos para, se possível, também contribuir com matérias para o blog.
Até o próximo post.
terça-feira, 20 de outubro de 2009
Reforma de casa ou apartamento requer planejamento, bons profissionais e diplomacia - Parte II
do IBDA - Instituto Brasileiro de Desenvolvimento da Arquitetura
Não esqueça da diplomacia
É difícil reformar uma casa, mas fazer obras num apartamento é muito mais difícil pois existe a dificuldade para subir material e descer entulho. Serão muitas toneladas e vários metros cúbicos de material que serão transportados pelo elevador, horas e horas esperando que ele chegue, para depois carregar e descarregar, centenas de vezes. E o barulho, então? Qual é o vizinho que gosta?
Por estes fatores, reformas em apartamento são verdadeiros teste de paciência e diplomacia. O novo Código instituído pela Lei 10.406 que entrou em vigor em 11/1/2003, quando trata do direito de vizinhança e do uso anormal da propriedade, nos artigos 1.277 a 1.281, determina algumas limitações ao domínio, com base no interesse privado
Além desta legislação federal, os municípios possuem ainda leis que limitam a emissão de barulho até às 22h00, no máximo, mas os condomínios possuem autonomia para modificar esse horário para menos ainda, dependendo da convenção de seu condomínio, portanto, é bom consultá-la antes de iniciar o quebra-quebra.
Uma questão importante é não prolongar o trabalho na obra até depois das 17h00, já que a maior parte dos moradores começa a chegar em seus lares após o trabalho a partir deste horário, e certamente você não quer criar inimizade com seus vizinhos. Você está no seu direito ao fazer a reforma, mas se houver abuso você poderá ser notificado pelo síndico e, em casos mais sérios, algum vizinho pode entrar na Justiça para pedir embargo de sua obra.
Em apartamentos, cuidado redobrado ao contratar a mão-de-obra. É preciso escolher profissionais acostumados a trabalhar em condomínios, pois saberão seguir as regras impostas e não cometer barbaridades como lavar o chão da sala que está apenas no contrapiso, o vazamento de água no apartamento de baixo será, perdoe-nos o trocadilho, líquido e certo, assim como será o prejuízo de ter que refazer a pintura do vizinho.
A diplomacia é necessária também para lidar com as pessoas envolvidas. Qualquer fornecedor vai se sentir com mais vontade de entregar determinado serviço ou mercadoria quando o cliente o tratou com honestidade e respeito. Claro que os maus fornecedores devem ser tratados com toda a energia necessária e, se ainda assim não resolver, deve-se usar imediatamente os meios legais.
A questão da diplomacia com a mão-de-obra é ainda mais complicada do que lidar com as lojas. O pessoal que trabalha em obra costuma achar que o “patrão” tem dinheiro, logo sempre dá para cobrar um pouco mais caro, ou então dar uma reforçada no orçamento “cobrando bem” pelos extras que, por melhor que seja o planejamento, em uma reforma sempre existirão.
É uma arte saber lidar com os operários. Se formos amigos e camaradas em demasia, vão começar a pensar que são tão importantes que podem fazer o que bem entenderem. Se os tratarmos mal, ficam com raiva e começam a “matar” o serviço.
Claro que existem os bons profissionais, mas esta minoria que age assim, infelizmente, obriga os proprietários e empreiteiros a serem bem mais profissionais e claros em seus pedidos e contratos. É como se diz, “o combinado não é caro”, por isto, ao contratar um pedreiro, encanador, eletricista e qualquer outro profissional de obra deixe muito claro o que está sendo contratado, o quanto vai ser pago e como. Ah, e ponha tudo por escrito e peça para assinar, por mais simples que seja o serviço.
Atenção aos pequenos detalhes
Uma reforma, por pequena que seja, pode acabar trazendo problemas no futuro que resultarão em despesas maiores do que o previsto e, pior, inesperadas. Assim, alguns cuidados garantem maior tranqüilidade no futuro. Acompanhe alguns deles:
Acabamento: Merece atenção especial. Entre outros cuidados, é preciso massear e lixar as paredes antes da pintura para deixá-las uniformes e também para remover sujeiras, óleos e pó que dificultam a aderência da tinta nova. Se for embutir móveis, deixe para dar a última demão de tinta na parede após a instalação. Isso também vale para aplicação de resina do tipo “Sinteko” no assoalho de madeira.
Tinta: Antes de aplicá-la é preciso limpar bem as paredes previamente lixadas, para evitar que a pintura descasque. Deve-se evitar o uso de tinta tinta muito diluída, e não pintar sobre paredes úmidas. Um especialista poderá indicar a necessidade de aplicar um fundo preparatório antes da aplicação da tinta.
Rejunte: A massa para rejunte e a argamassa para fixação de pisos e azulejos são perecíveis. Após misturadas com água, devem ser utilizadas em até duas horas. Depois disto o azulejo pode se soltar com o tempo. Rejuntes escuros ficam com aparência de velhos mais cedo, principalmente em paredes e e locais que recebem sol direto.
Pisos: Caso o piso não seja trocado, proteja-o contra riscos durante toda a obra, especialmente se for de madeira. Utilize placas de madeira compensada ou de borracha para proteger as áreas de passagem.
Elétrica e hidráulica: Não se esqueça de evitar o “Jaquê”, mas aproveite a oportunidade da reforma para checar o estado da parte elétrica e hidráulica e fazer reparos, se forem necessários. Encare o serviço como um investimento no imóvel e um seguro contra aborrecimentos futuros. Caso seja preciso substituir a tubulação hidráulica, procure usar PVC nos tubos de água fria e o novo PPr nas de água quente, em substituição ao cobre (vide artigo Tubos em PPR, boa alternativa ao cobre nas tubulações de água quente).
Tomadas: Nunca haverá o suficiente. Faça um projeto com novos pontos para elas, e preveja também pontos e tubulação para a fiação de telefones, TV a cabo, Internet e até de som, caso tenha pretensão de instalar um sistema de Home Theatre. Lembre-se de que os eletrodomésticos modernos, como forno de microondas, máquinas de lavar e secadores de cabelo, consomem muita energia e fios muito finos podem causar incêndios e aumentar a conta de luz.
Estes são apenas pequenos exemplos dos cuidados a serem tomados, por isto é que recomendamos: contrate um profissional devidamente habilitado para administrar sua obra, o que vai ser pago a ele compensará de sobre pela economia e qualidade obtidos!
Conclusão
Procuramos levantar alguns dos problemas mais comuns em reformas residenciais.
Se você está pensando em reformar sua casa, pense em tudo o que dissemos e procure um bom profissional para ajudá-lo. Caso você seja um profissional da construção civil envie este artigo para seu cliente, para alertá-lo dos possíveis problemas que ele pode se safar com o devido planejamento.
Esperamos ter sido úteis, caso você tenha alguma crítica ou sugestão mande-nos, é com sua contribuição que tornaremos este site mais útil para todos!
domingo, 27 de setembro de 2009
Reforma de casa ou apartamento requer planejamento, bons profissionais e diplomacia - Parte I
do IBDA - Instituto Brasileiro de Desenvolvimento da ArquiteturaTodos que já fizeram reforma em sua própria casa sabem o quanto pode ser desagradável. Depois de tudo pronto e limpo é outra coisa mas, durante a obra, a inda e vinda de pedreiros e pintores, a entrada e saída de materiais, a sujeira por toda a parte, os fornecedores que não cumprem a palavra e, pior de tudo, o orçamento estourado são coisas que desanimam quem ousa pensar em reformar novamente. Estes inconvenientes, entretanto, podem ser muito atenuados pelo uso de profissionais qualificados para planejar e administrar.
Quando o carro quebra, geralmente se leva a um mecânico para consertar. Poucos são os que se arriscam a consertar por si mesmos, e quando isto acontece é por absoluta falta de dinheiro ou então por hobby. Na construção e reforma de casas e apartamentos acontece a mesma coisa mas, como o volume de dinheiro é muito maior, a tentação de se arriscar por conta própria é igualmente maior.
Entretanto, justamente pelo maior volume de dinheiro envolvido, reformar ou construir não é serviço para amadores. Visto por muitos como luxo desnecessário, o trabalho do Arquiteto e do Engenheiro é fundamental para manter o custo dentro do razoável e também para conseguir o melhor resultado possível dentro do orçamento proposto.
Claro que é tentador fazer as coisas por conta própria. Basta surgir um dinheirinho extra que aumenta aquela vontade de derrubar uma parede, reformar a cozinha, trocar o piso e outros detalhes para melhorar a residência. Mas calma, antes de começar as obras é preciso saber que, sem planejamento, a tarefa pode se tornar um pesadelo que vai acabar dragando todo dinheiro -- e ainda deixar dívidas.
Planejamento é essencial
Em primeiro lugar é preciso definir exatamente o que vai ser feito e o quanto se pretende gastar. Esse passo vai orientar o tipo e quantidade de materiais a comprar e quais profissionais serão contratados, entre outras despesas.
É importante manter os pés no chão e distribuir bem a verba disponível, para tanto é essencial ter um orçamento detalhado, com o preço dos itens muito bem pesquisados, para que o fim do dinheiro não chegue antes do final da obra.
Uma vez tendo consciência da necessidade de planejar, é fácil verificar como é importante contratar um profissional de projeto, preferivelmente um arquiteto ou um decorador experientes. Na falta destes, um engenheiro civil com prática em obras de pequeno porte também poderá atender perfeitamente, mas até pela própria formação escolar realmente o recomendável é mesmo o arquiteto.
Seja qual for a escolha do orientador, o importante é que a pessoa sem experiência em projeto e construção não se meta a fazer as coisas por conta própria, o barato pode sair caro. Um profissional de projeto cobra entre 5 a 25% do valor da obra, valor que pode incluir também a supervisão da construção e que pode facilmente ser retirado da economia que vem do planejamento.
Cuidado com o “jaquê”
O “jaquê” é o terror das reformas e responsável por quase todos os estouros de orçamento. Se você ainda não ouviu esta gíria, trata-se do seguinte:
As pessoas começam uma reforma, aí começam a pensar coisas como:
-- Já que eu estou fazendo a reforma do piso, porque não tirar esta parede?
-- Já que quebrei essa parede, porque não fazer também um banheiro a mais?
-- Já que vou fazer um banheiro, porque não fazer mais um quarto?
Este é o famoso “jaquê”, tão temido pelos arquitetos e empreiteiros, pois pode levar à completa mudança de planos e presumível estouro do orçamento.
É admissível que o proprietário pense em melhorar sua obra, a empolgação com as mudanças na casa pode trazer idéias novas, mas é preciso controlar estes impulsos. Caso você identifique este tipo de comportamento -- em si mesmo ou nos outros! -- dê uma olhada no planejamento inicial, especialmente no orçamento, para “recobrar a consciência” e decidir que rumo seguir. Evite pensar coisas como “Ah, se não fizer agora, não faço nunca mais” ou “Ora, vai sair mais caro, mas em algum lugar arrumarei o dinheiro”.
Este tipo de pensamento, em obra, definitivamente NÃO funciona. Pense bem: se o proprietário economizou tudo o que podia, durante anos, para fazer determinada obra, não vai ser de uma hora para outra que vai juntar mais dinheiro, até porque em construção NADA é barato, tudo custa um bom dinheiro e os custos podem subir em proporção geométrica.
Se realmente quiser pensar em algo maior, um arquiteto pode ajudar a fazer uma construção em etapas, como já mostramos aqui no Fórum, no artigo Residência construída em etapas.
Comprando material e contratando mão-de-obra
Na hora de comprar o material é preciso pesquisar bastante, pois as lojas apresentam grandes diferenças nos preços, formas de pagamento e nos juros. Existe muita diferença, também, em relação à especificação e qualidade do material. Digamos que você vai comprar areia, apenas o preço por metro cúbico não representa o que realmente vai pagar. É preciso conferir a qualidade da areia, pois areias de má qualidade aumentam o consumo de cal e cimento, e combinar como será recebido o material na obra, é que os bons fornecedores recebem pela medição feita em obra e não pelo que estiver na nota fiscal.
Mais um exemplo: quando se vai comprar cerâmica, os preços variam muito, mais de 150%, e como escolher? Será que aquela cerâmica de R$ 10 o metro atende à necessidade, ou será que é realmente preciso pagar R$ 40 por aquela cerâmica que parece ser tão bonita quanto a de R$ 100?
Outra questão é quanto à forma de pagamento. Alguns fornecedores anunciam preços sem juros, mesmo que parcelados, mas se você pedir desconto pode se surpreender, principalmente para pagamento à vista e, ainda mais, se for em dinheiro vivo ou transferência bancária, diminuindo os riscos do vendedor.
Quem não puder pagar à vista, pode optar por financiar o material, mas sempre alerta aos juros cobrados pelos bancos. Uma das opções são as linhas de crédito para material de construção de bancos públicos, como a Caixa Econômica Federal e o Banco do Brasil, financiados com recursos do Fundo de Amparo ao Trabalhador (FAT) e com o FGTS. As lojas de material costumam indicar financeiras e bancos que trabalham com estes financiamentos, seu gerente de banco também poderá orientá-lo.
Demos todos estes exemplos para ilustrar como as diversas maneiras que um fornecimento de material pode ser negociado, e isto quando se trata de produtos com preço certo e definido. O que dizer, então, da mão-de-obra? Os orçamentos podem variar em proporção ainda maior, só que a avaliação do orçamento e da posterior execução dos serviços requer olho clínico, anos de vivência em obra para saber se o serviço está sendo bem executado e se está dentro do previsto.
Continua...
domingo, 16 de agosto de 2009
Obra parada, resultado da falta de planejamento e de administração - Parte II
segunda-feira, 3 de agosto de 2009
Obra parada, resultado da falta de planejamento e de administração - Parte I
IBDA - http://www.forumdaconstrucao.com.br/
Construir é um investimento que requer capital, planejamento, conhecimento técnico e tempo, muito tempo. Uma obra “rápida” leva seis meses, obras maiores se estendem por vários anos. Ao longo deste processo muitas coisas podem ocorrer. A economia pode murar de rumo. Os negócios do empreendedor podem dar uma virada e ele não conseguir dispor do capital que havia reservado para a obra. O mercado pode ter se modificado e aquele edifício perdeu o significado. Pode ter havido troca de governo e os novos representantes públicos houveram por bem interromper determinada construção.
E quem é que faz tudo isto? São Arquitetos, Engenheiros, desenhistas, orçamentistas... e o que se gasta com estes profissionais, retorna ao investidor ao longo da obra, com juros e correção monetária.
Uma construção bem planejada é como uma peça de teatro, cada ator sabe exatamente quando deve entrar em cena e o que tem de fazer, preparando o terreno para os próximos atos. Numa construção, se esta seqüência for mal planejada ou mal executada resultará no inevitável:
1 -- A obra custará bem mais do que o estimado inicialmente;
2 -– O edifício não ficará como era esperado, ou seja, não atenderá à finalidade que se esperava dele, ou então
3 –- Aparecerão defeitos como trincas, infiltrações, insalubridade ou instalações elétricas e hidráulicas problemáticas.
Isto, claro, se a obra chegar ao fim. Na maior parte dos casos, o destino de uma obra mal planejada é a paralisação, porque acaba-se o dinheiro do construtor.
Vejamos portanto o que costuma levar à paralisação em diversos tipos de construção, residencial, comercial e pública:
Continua no próximo post ... Aguarde !
terça-feira, 14 de julho de 2009
Critérios de medição em obra
Quem está começando agora na administração de obras pode estranhar certos critérios de medição para remunerar empreiteiros. Se este é o seu caso, procure se informar com este artigo e tenha argumentos para defender seu trabalho.
Há diversas modalidades de contrato de mão de obra para a construção civil, como preço fechado, administração e pagamento por homem-hora. Mesmo que o contrato principal da obra tenha sido feito, digamos, por administração ou por preço fechado (“turn-key”) costuma-se sub-empreitar tarefas para empresas menores ou mesmo para profissionais autônomos.
Isto porque os pessoal da construção civil parece trabalhar melhor quando há um prêmio à vista, por exemplo: um pedreiro pode levar um dia para fazer uma parede quando pegou aquele serviço por empreitada, enquanto que aquele mesmo pedreiro e a mesma parede poderiam levar dois ou mais dias para chegar à conclusão, e o administrador da obra nada poderia dizer pois o profissional estava trabalhando “direitinho”, fazer o quê...
O controle detalhado da execução de uma obra é fundamental para manter os custos dentro do programado e o prazo de execução segundo o cronograma
Pessoalmente, prefiro dividir a obra em tarefas maiores (por exemplo, fundação, alvenarias, lajes) e em cada uma destas divisões criar sub-grupos de tarefas afins e distribuir estas tarefas entre um ou mais empreiteiros. Com isto se ganha tempo e facilita a remuneração do pessoal, evitando aquelas situações onde o empreiteiro já recebeu quase todo o combinado e a obra ainda está pela metade, exigindo o famoso “pagamento extra”.
Quando se trabalha no sistema de tarefas é preciso conhecer as normas e costumes das obras em relação à forma de medição. Se possível, faça um contrato por escrito com o empreiteiro especificando como e quando será feita a medição, para evitar problemas na hora do pagamento. As medições efetuadas também devem constar como anexo ao contrato, descriminando quando foi feita, qual a quantidade encontrada e o quanto foi pago por ela.
O controle detalhado da execução de uma obra é fundamental para manter os custos dentro do programado e o prazo de execução segundo o cronograma
Para facilitar, fizemos um apanhado dos costumes atuais para fazer medição em obra, para diversos serviços. Esperamos que seja útil:
Escavação manual Blocos e Baldrames -- Para altura de escavação até 80cm, acrescentar 30cm de cada lado às dimensões da peça. Para altura de escavação acima de 80cm considerar como se fosse escavação do talude com inclinação 1:2 acrescida de 30cm de cada lado às suas dimensões. Se for um terreno muito duro ou muito mole deve-se negociar estes parâmetros
Escavação de Vala -- Medição feita pelo volume medido (“cubicado”) no corte. Para o transporte do material é preciso considerar o empolamento (aumento de volume), que depende do terreno mas que fica em torno de 25%.
Reaterro -- O volume do reaterro será a diferença entre o volume escavado e o volume do concreto lançado na vala, considerando-se o concreto mastro de lastro e também o concreto estrutural.
Lastro de Concreto -- Calculado pela área. Em relação às dimensões dos blocos e baldrames em contato com o solo, acrescentar 5cm para cada lado.
Alvenaria -- Descontar apenas a área que exceder a 2,00m² em cada vão. Por exemplo: calcula-se a área da parede inteira, depois desconta-se os vãos; para aqueles com 5,00m² serão descontados apenas 3,00m². A área de 2 m² é devido ao trabalho que o pedreiro terá para requadrar o vão.
Chapisco -- Descontar os vãos não aplicados, linearmente e sem desconto. Neste caso, não é preciso descontar pois o chapisco não requer trabalho adicional algum quando há vãos na parede.
Emboço e Reboco -- Descontar a área que exceder, em cada vão, a 2,5m². Se houver elementos decorativos, multiplica-se por 2 a área calculada.
Azulejos -- Medir a área efetivamente aplicada, descontando os vãos.
Pastilhas e Cerâmicas -- Medir a área efetivamente aplicada, descontando os vãos.
Revestimento de Pisos -- Medir a área efetivamente aplicada, descontando os vãos.
Revestimento de Soleiras e Peitoris -- Medir a medida linear efetiva, descontando vãos.
Pintura
A medição de pintura segue aproximadamente os mesmos padrões utilizados para revestimento com massa, as variações dependem do tipo de tinta e do local.
Latex em parede -- Não descontar vãos até 2,00m².
Latex com massa acrílica -- Descontar todos os vãos.
Esquadrias de madeira -- Se tiver bante, multiplicar a área do vão-luz por 3. Onde não houver batente, multiplicar a área do vão-luz por 2.
Venezianas e persianas de enrolar -- Multiplicar a área do vão-luz por 5.
Esquadrias de ferro -- Medir a área do vão-luz
Portas e grades de enrolar -- Multiplicar a área do vão-luz por 2,5.
Estruturas de aço -- Medir a área de projeção no plano horizontal
Estruturas de Concreto
As estruturas de concreto são medidas pela planta de fôrmas ou, excepcionalmente, no próprio local da execução. Para simplificar os cálculos, pode-se medir entre eixos, ou seja, de meio de viga a meio de viga, mas se for necessário um cálculo mais preciso deve-se medir de face a face.
Em geral, os carpinteiros são pagos por empreitada ou por área de forma, os armadores por Kg de ferro aplicado, e o pessoal que lança o concreto é remunerado por m³ lançado ou por homem-hora.
Assim, para fazer um orçamento prévio ou contrato por empretiada, é necessário fazer a medição na planta e, para medições parciais de serviços prestados, mede-se também na planta ou na própria obra. Veja alguns índices médios de consumo nas estruturas de concreto, para facilitar seus cálculos:
Peso do Aço -- 80 a 120 kg/m³ de concreto aplicado
Área de formas -- 10 a 12 m²/m³ de concreto aplicado
Agregados para concreto -- A soma dos volumes de Areia + Brita 1 + Brita 2 para a preparação de 1 m³ de concreto é de 1,670m³
Inchamento da Areia Úmida -- 30%
Conclusão
Existem diversos livros que trazem tabelas de medição e consumo de materiais em obra, um dos mais usados é o famoso TCPO: Tabelas de Composições de Preços para Orçamentos da Editora Pini. Procuramos fazer uma pequena introdução ao tema, se você tem alguma sugestão de medição mais usada em obra e que não mostramos aqui avise-nos e vamos inclui-la em futuras revisões deste artigo.
terça-feira, 30 de junho de 2009
Roteiro de Preços - Orientação para Composição de Preços de Estudos e Projetos de Arquitetura e Engenharia
A qualidade tem preço - O Sindicato Nacional das Empresas de Arquitetura e Engenharia Consultiva – Sinaenco, acaba de publicar o documento "Roteiro de Preços - Orientação para Composição de Preços de Estudos e Projetos de Arquitetura e Engenharia".
Elaborado pelo Sinaenco-SP, o trabalho tem o objetivo de orientar as empresas de arquitetura e engenharia e seus clientes na tarefa de identificar, quantificar e orçar os recursos humanos e as despesas necessárias para o adequado desenvolvimento de estudos e projetos.
O texto sugere procedimentos para a orçamentação dos serviços, considerando as boas práticas do setor. Inclui os custos dos serviços, as despesas indiretas, impostos e encargos sociais.
Para obter o documento (em formato PDF) acesse o endereço
www.sinaenco.com.br/downloads/roteiro de preços.pdf
segunda-feira, 15 de junho de 2009
Acessibilidade e sua importância nos projetos de hoje e do futuro
Na arquitetura e no urbanismo, a acessibilidade tem sido uma preocupação constante nas últimas décadas. Atualmente estão em andamento obras e serviços de adequação do espaço urbano e dos edifícios às necessidades de inclusão de toda população. Construções adaptadas e equipadas para garantir o máximo conforto e segurança aos moradores da terceira idade, por exemplo, têm tido estudos recentes no Brasil, mas já permitem referências suficientes para a concepção de espaços adequados à dinâmica de vida doméstica de todos.
segunda-feira, 1 de junho de 2009
Compra de terreno para construção : o que é importante ?
IBDA - www.forumdaconstrucao.com.br
Um dos principais questionamentos pelos quais se depara quem quer construir seu imóvel é a escolha do terreno. Nem sempre são levados em consideração itens importantes, que depois poderão ser motivos de insatisfação para o novo proprietário. Veja algumas considerações importantes.
- Facilidade de acesso -- O lote deve ficar em local que tenha vias de acesso que possibilitem chegar ao mesmo em qualquer clima e com vários tipos de veículo.
- Redes públicas -- A existência no local de rede pública de água, energia e esgoto são fatores que já representam economia inicial na construção da obra, pois é preciso água para compor concreto, argamassas e utilizá-la no banheiro dos operários durante a obra. Sua falta implicaria na construção de poço, comum ou artesiano, ou então na compra de água em caminhões. A existência de rede de esgoto evita a construção de fossa séptica para os operários e também para a futura residência. Ao verificar a existência de rede elétrica no local, observe se há fiação aérea, que em alguns locais poderá vir enterrada. Lembre-se de, antes de construir, quando solicitar ligação à concessionária, informar à mesma sobre a potência a ser instalada no canteiro de obra e na futura construção.
- Topografia -- O terreno deve preferencialmente ser plano, com leve inclinação para a rua em locais onde a drenagem urbana for eficiente. Certifique-se com a vizinhança se não ocorrem alagamentos em dias de chuva. Na escolha de terrenos em aclive (inclinados acima do nível da rua) ou em declive (inclinados abaixo do nível da rua), considere na fase de execução de sua obra, os gastos com movimento de terra (corte e aterro) e alvenaria de contenção.
- Tipo de solo -- Verifique se o solo é resistente e capaz de suportar o prédio a ser construído, evitando assim, a utilização de uma fundação de alto custo. Execute uma sondagem, para saber o perfil do terreno, outra alternativa é consultar a vizinhança, diligencie no sentido de saber se nas construções contíguas existem fissuras nas paredes, qual o tipo de fundação utilizada.
- Orientação -- Dentro de uma mesma quadra, com vários lotes, dê preferência aquele lote que mais recebe a luz do sol e ventilação. Lembre-se de que aqui no hemisfério sul a face nobre é a Norte, os ambientes mais importantes devem ser voltados para esta orientação para economizar em energia elétrica, nos aparelhos de ar condicionado e propiciar melhor conforto térmico.
- Legislação -- Consulte o Código de Obras e Zoneamento do município, que versa sobre recuos e número máximo de pavimentos, bem como a possibilidade ou não de futuras desapropriações. Lembre-se, que dados técnicos como recuos e número máximo de pavimentos, serão limitantes para que um profissional legalmente habilitado faça o seu projeto.
Autor : Eng. Civil Eugênio Pacelli de B. Silveira Eng. Civil executor de obras civis e reformas, orçamentista em licitações públicas e privadas. Autor da planilha eletrônica de composição de preços unitários para construção civil.
sábado, 16 de maio de 2009
A Construção Civil e seus Resíduos
quinta-feira, 30 de abril de 2009
Política de Privacidade
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segunda-feira, 27 de abril de 2009
Gerenciamento de Obra : Agilidade e sincronia das equipes são os maiores desafios, “porque o tempo não pára” !
Gerenciar uma obra significa administrar, simultaneamente, o cumprimento do cronograma e a previsão financeira, gerindo profissionais com formações e comportamentos diversificados. Caso isso não ocorra, poderá haver inúmeras perdas, tanto no aspecto financeiro quanto no emocional, comprometendo a qualidade e o tempo. Quem já participou de construções ou reformas mal administradas pode enumerar seus transtornos.
Além da equipe de profissionais ser grande e diversificada (técnicos de ar-condicionado, montadores de móveis e divisórias, colocadores de carpetes e pisos, pedreiros, eletricistas, encanadores, pintores, gesseiros, vidraceiros, serralheiros, paisagistas, etc...), e, portanto, necessitar de coordenação e supervisão constantes, deve-se atentar para dois aspectos muito importantes: a previsão financeira, que requer constante monitoramento e o cronograma executivo que, caso não seja cumprido, pode, além de causar dissabores, gerar gastos em virtude de pagamentos de novas diárias, alimentação, entre outros.
Infelizmente, não é raro se deparar com obras mal-acabadas, ou ainda, encerradas antes do término justamente por falta de verba.
Segundo Fabio Rocha, arquiteto titular da Fabio Rocha Arquitetura Ltda, “o gerenciamento é parte de qualquer obra, devendo ser compreendido como um investimento indispensável”. Mesmo com os custos envolvidos na contratação do gerenciador, os ganhos são significativos: rapidez na conclusão dos prazos, segurança nas informações e confiança no suporte técnico são, com toda certeza, fatores que reduzem o estresse do cliente e justificam este serviço.
Explica ainda que “o gerenciador é o técnico responsável pela execução da obra, ou seja, é aquele profissional que concretizará as idéias concebidas em projetos”.
Desta forma, será responsável por:
- Contratar mão-de-obra especializada;
- Coordenar cada profissional individualmente, em todas as etapas;
- Escolher materiais e acabamentos, e acompanhar sua utilização, evitando desperdícios;
- Respeitar e cumprir o orçamento e o cronograma;
- Zelar pela fiel execução dos projetos.
Alterações podem ser necessárias no decorrer da obra devido imprevistos, e nestes casos o bom gerenciador mostrará a melhor solução, sem comprometer o projeto aprovado.
10 Verbos Indispensáveis ao Gerenciador
1- Observar: esta capacidade possibilita verificar se a estratégia elaborada está dando resultado ou se serão necessárias novas ações para que o prazo seja cumprido.
2 -Orientar: o gerenciador que não orienta a equipe, mantendo-a plenamente informada sobre as previsões do projeto aprovado pelo cliente coloca em risco toda a obra. O mesmo vale para aquele que orienta sem aprofundar algumas questões ou sem saber se foi compreendido.
3 - Acompanhar: nenhuma orientação funciona, efetivamente, se não houver acompanhamento do desempenho da equipe.
4 - Comunicar: a maneira como o gerenciador se comunica é o que define o sucesso de uma decisão. Numa obra todos devem ser comunicados sobre ocorrências que interfiram nos trabalhos de um ou mais profissionais.
5 - Motivar: uma palavra de apoio e um tom amistoso fazem verdadeiros milagres quando uma equipe, ou indivíduo, apresenta cansaço por conta das horas contínuas de trabalho, da pressão quanto ao cumprimento dos prazos e da qualidade da execução.
6 - Compreender: compreender não significa ser paternalista e passar a mão na cabeça diante de um erro cometido ou não cumprimento de uma tarefa ou prazo. O bom gerenciador deve ter a capacidade de colocar-se no lugar do outro e ser justo e objetivo ao tomar alguma decisão, destacando sempre a importância de cada trabalho para o andamento e conclusão da obra.
7 - Aprender: livros, cursos e palestras proporcionam muita informação, e também não se pode desprezar todo o conhecimento que cada indivíduo da equipe possui.
8 - Ouvir: talvez esta seja uma das melhores características do bom gerenciador. Ouvir, ouvir e ouvir. Ouvir o cliente, a equipe, os colaboradores do cliente. Grandes contribuições para correção ou criação de estratégias surgem a todo instante. É preciso estar atento!
9 - Equilibrar: na função de líder de equipes, deve tomar decisões de forma ponderada. Equilíbrio traz tranqüilidade e neutraliza qualquer tipo de insatisfação.
10 - Liderar: ação essencial que, de modo geral, engloba todas as outras. Através da liderança se estabelece um canal de envolvimento e cumplicidade com as equipes, tornando possível a realização de tarefas e o cumprimento dos prazos.
sexta-feira, 17 de abril de 2009
A Importância do Controle dos Gastos em Obras de Construção Civil
Se você é daqueles que acha que sempre pode gastar sem pensar, que depois "corre atrás do prejuízo", saiba que no ramo de construção civil, nem sempre isso é recomendado. Às vezes uma obra inacabada por falta de verba, pode levar a deterioração da mesma e colocar em risco todo o capital já investido.